【中华财税网北京09/18/2003信息】　近年来，部分企事业单位（甲方）由于资 金不足，往往以提供土地使用权与投资方（乙方）合作建房，并约定以“以物易物” 的方式分配房屋。有的人认为，在这一交换过程中，甲方以地换房和乙方以房换地的 应税营业额不好确定，有关文件也没有明确征税对象和如何计算其营业额。有的人认 为，乙方交换给甲方的房屋要按市场商品房销售价确定其应税营业额。笔者认为，在 房、地交换过程中，甲方用于交换的是部分土地使用权，而乙方用于交换的是部分房 屋所有权，甲方以地换房的应税营业额，应是其用于交换的土地价格，而乙方则是用 于交换的房屋价格，即用于交换的房屋综合建筑成本（或称投资额），并作为乙方销 售不动产的应税营业额，不应按商品房销售价确定。 　　上述应税营业额的确定，要弄清两个问题：一是按国税函发［１９９５］１５６ 号文件关于《营业税问题解答》第十七条第一种方式中的第一种情况的规定，“以物 易物”合作建房交换的标的是甲方的部分土地和乙方的部分房屋，双方不通过货币结 算取得的仅仅是部分所有权的土地和房屋，即甲方在自己的土地上分得了乙方建造的 房屋，取得了该房屋的所有权，而乙方在甲方的土地上建房分得的房屋，取得的是该 部分房屋的土地使用权。在这一交换过程中，对甲、乙双方征税的对象应该是交换的 标的，而不是甲方含房屋的土地和乙方含土地的房屋。二是甲方转让给乙方的是部分 土地使用权，其应税营业额是该土地的价格；乙方转让给甲方的是部分房屋，其应税 营业额是乙方支付的综合建筑成本（或称投资额）分摊的部分。甲、乙双方从理论和 实际上说，属等价交换，甲方以地换房的土地价格与乙方以房换地的房屋价格应相一 致。如果对乙方以房换地的房屋按商品房市场销售价征税，就包含了甲方未转让的土 地价格；甲方以地换房的土地价格，也包含了乙方的房屋建筑成本（或称投资额）， 这显然不符合上述文件的精神。所以，在这一交换过程中，乙方的计税营业额，应是 其用于交换的房屋综合建筑成本（或称投资额）。至于这一交换过程，甲、乙双方应 税营业额大小的认定，如纳税人申报的价格明显偏低而无正当理由的，税务机关有权 按《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定其应税营业额，即核定乙方用于 交换房屋的建筑成本（或称投资额）和甲方用于交换的土地价格。至于同一占地面积 上建造结构规模相同的房屋。在不同的地段，甲方用于交换的部分土地使用权的税负 应是一致的。如在土地价格偏高的地段，甲方约定分得的房屋多，乙方用于交换的房 屋也就多，那么，乙方建筑成本（或称投资额）分摊的部分就会增加，其税额相应也 会增加。根据甲、乙双方等价交换的原则，甲方用于交换的土地税额也同时增加，不 会出现税负不公的现象。 　　甲、乙双方分得的房屋分别对外进行销售时，则又发生了销售不动产的行为，应 分别对其销售收入按“销售不动产”税目征收营业税。 (2)