该房产的房产税、土地使用税应该由谁缴纳？
录入时间：2007-09-28
问：A企业出地，B企业（为房地产开发企业）出资金1500万元开发建成大型商场。B企业拥有该房产20年的经营权。另每年向A支付60万元补偿费，该房产的所有权为A企业所有。B企业又将该商场租赁给C企业经营（B与C的合同中明确规定房产税，土地使用税由B缴纳，而A与B的合同中没有这方面的约定）。每年向C收取租金约300万元。请问：（1）B企业应如何作会计处理？该资产B企业应确认为什么资产？（2）该房产的房产税、土地使用税应该由谁缴纳？税务部门认定B企业为此两项税的纳税义务人，房产税为租金收入的12％。
答：（1）问题所述情况对A企业而言，是以土地租赁收益换取房屋所有权的行为；对B企业而言是一次性投资1500万元同时每年支付60万元，取得20年的房地产使用权，实质上是分期付款租赁房地产的行为。如果B企业执行《企业会计制度》，则可以将该项业务确认为购买一项“无形资产——房地产经营权”；如果B企业执行《企业会计准则》（2008），则该项业务应视为取得一项金融性资产。而后，出租房屋属于转租行为，B企业应将取得该项资产所支付的1500万元在20年期间内摊销，每年的60万元直接作为取得租金收入的成本。
（2）A企业按1500万元分摊到20年再加上每年60万元作为租赁收入，计缴营业税和房产税。B企业按300万元计缴营业税。但B企业是否要缴纳房产税，存在分歧意见。《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发［1986］90号）规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。”而有些地方税务局则规定承租人（又称转租人）将承租的房屋有偿转交给他人使用，其行为是房屋出租行为的延续，所取得的租金收入也是出租房屋的租金收入。转租人按自己取得的收入扣除产权人收取的租金，再按其余额代产权人缴纳房产税。也有地方认为房产税主要是针对产权所有人征收，只是在无法对产权人实际征税的情况下，才对使用人征税，所以，在问题中，对于转租人B而言，只要产权人A按规定缴纳了房产税，B就无需再缴纳房产税，而只需要就转租行为缴纳营业税（税目为“服务业——租赁”）。对此，我们倾向于不对B征收房产税的观点。但实践中，为杜绝规避税法行为，各地对此有不同的规定，如要求转租者按照租出租入差价计缴房产税，但营业税还是应该全额计缴。所以，具体请向当地主管税务机关咨询。
（5）至于土地使用税问题，按照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行务例》（国务院令［1988］17号）规定，“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。”按前述分析，B企业实际上是承租房地产，所以实际土地使用权人（也即实际的土地使用人）是A企业，其是以实际拥有的房地产从事租赁经营活动，所以A应该是城镇土地使用税的纳税义务人。B企业只是享有所涉及房地产的经营权。
