【中华财税网2008/11/12信息】  目前，很多的房地产开发公司为了进行促销，推出了很多销售方式，如：销售精装修房、销售房屋送车库等等，其目的是通过销售得到更大的经济效益。某房地产开发公司，2002年新建商业用房4000平方米，准备对外销售。本公司为达到营销的目的，推出了一套促销方案。“凡是销售的房屋，本公司返租5年”。由于公司考虑到销售对象是个人，按税法的规定：对个人出租的房屋收取的租金，要交纳5%的营业税、12%的房产税、20%的个人所得税、城建税、教育费附加等，税负很重。企业后来将销售的房屋，和购房者签订了联营协议，以联营方式来避免高税负，减轻个人的税收负担，这种操作是否可行？
   
    分析：1、个人将房屋以出租方式租给该公司，比如：收取租金100万。对收取的100万要交纳5%的营业税50000元，12%的房产税即120000元，城建税7%即3500元，教育费附加3%即1500元，20%的个人所得税即151200元，合计应交纳税金326200元。
   
    对取得的100万，公司可以税前扣除，可以减少33万的企业所得税。只有个人承担32.62万的税收负担。
   
    总体税负分析，以出租方式不但没有多交税，反而还少交了33－32.62=0.38万的税收。
   
    2、公司与个人联营。比如个人用房产做投资，参入公司分配，年终分得利润100万，又要交多少税呢？
   
    （公司）由于联营参入分配，所分配金额应税后分配，对个人取得的100万，企业要倒算出含税所得，承担企业所得税49万。
   
    （个人）个人从公司取得100万税后利润，公司要按税法规定，代扣代缴20%的个人所得税即20万。
   
    对取得的100万，公司与个人应负担69万的税收负担。
   
    假如：购买房屋的不是个人，而是企业购买，其结果又是怎样？
   
    1、房地产公司以100万元承租企业的房屋。
   
    分析：房地产公司可减少33万的企业所得税。而企业收取100万的租金，则要交纳5%的营业税即50000元，12%的房产税即120000元，7%的城建税即3500元，3%的教育费附加即1500元，合计应交税金17.5万元。
   
    总体税负分析，房地产公司将税收负担转嫁到了企业中去，对总体而言，不但没有多交税，而少交税33－17.5=15.5万元。
   
    2、企业用房屋与房地产公司联营，参入分配，获得100万分配。
   
    分析：由于参入分配，100万只能在税后分配，结果，100万要承担49万的企业所得税。虽然，企业得到100万分配额，不需要交税，但是，总体税负为49万。对此还要承担风险。
   
    （综合分析）出租与联营由于经营方式不同，造成了税收负担的不同。出租可以将公司的税收负担转嫁成个人税收负担，即将企业所得税转嫁成营业税、房产税和个人所得税等，由于税收征收率的不同，可以减轻税收负担。