房地产新政实施后，许多房屋开发公司为了回笼资金，纷纷采用各种促销手段。 “购房送装修”就是一种普遍采用的促销方式。 　　以某房屋开发公司销售商品住宅为例，其销售方案有４种之多。假如其销售的房 屋总面积为７８００平方米，该房屋的土地增值税的其他扣除项目金额为１５００万 元，其他成本费用支出１７００万元，该地政府规定的普通住宅标准为价格不超过 ２６００元／平方米。 　　销售方案一：该企业为了促销，承诺按３０００元／平方米销售毛坯房，同时送 精装修，装修费约合４００元／平方米。装修费为３１２万元。那么，该公司应缴纳 营业税７８００平方米×０．３万元／平方米×５％＝１１７万元；城建税和教育费 附加按营业税的１０％计算，应缴１１．７万元；实现增值额２３４０－１５００－ １１７－１１．７－３１２＝３９９．３万元，应缴土地增值税３９９．３×３０％ ＝１１９．７９万元；实现利润２３４０－１７００－１１７－１１．７－ １１９．７９－３１２＝７９．５１万元，缴纳所得税２６．２４万元，合计缴纳税 金２７４．７３万元。 　　销售方案二：如果公司按２６００元／平方米出售，装修费用由其关联的物业公 司单独收取，然后以同等价格对外承包，该公司应缴纳营业税７８００平方米× ０．２６万元／平方米×５％＝１０１．４万元；城建税和教育费附加１０．１４万 元；实现增值额２０２８－１５００－１０１．４－１０．１４＝４１６．４６万元， 应缴土地增值税４１６．４６×３０％＝１２４．９４万元；实现利润２０２８－ １７００－１０１．４－１０．１４－１２４．９４＝９１．５２万元，缴纳所得税 ３０．２万元，合计缴纳税金２６６．６８万元。 　　而物业公司根据《营业税暂行条例》第五条第三项的规定（建筑业的总承包人将 工程转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给转包人的价款后的余额为营业额） 实现零营业额，不缴营业税。 　　销售方案三：如果公司直接建成精装修房，然后按３０００元／平方米对外销售， 这样就可以把３１２万元装修费计入房地产开发成本。根据《土地增值税暂行条例实 施细则》第七条第六项规定：对从事房地产开发的纳税人可按房地产开发成本计算的 金额加计２０％的扣除。这时土地增值税的增值额为２３４０－１５００－１１７－ １１．７－３１２－３１２×２０％＝３３６．９万元，比第一种方案减少６２．４ 万元，应缴土地增值税３３６．９×３０％＝１０１．０７万元，实现利润２３４０ －１７００－１１７－１１．７－１０１．０７－３１２＝９８．２３万元，缴纳所 得税３２．４２万元，合计缴纳税金２６２．１９万元。 　　销售方案四：如果公司按第二种方案销售，同时在开发成本中增加７０万元投资 多建一点基础设施或配套设施，这样的投资同样在计算土地增值税时享受加计２０％ 的扣除优惠，这时扣除项目金额为１５００＋１０１．４＋１０．１４＋７０＋７０ ×２０％＝１６９５．５４万元，增值额为２０２８－１６９５．５４＝ ３３２．４６万元，未超过扣除项目金额的２０％。根据《土地增值税暂行条例》第 八条第一项的规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 ２０％的，免缴土地增值税。此时，实现利润２０２８－７０－１７００－ １０１．４－１０．１４＝１４６．４６万元，这将比第二种方案增加利润 ５４．９４万元，缴纳所得税４８．３３万元，合计缴纳税金１５９．８７万元。 　　综合以上四种方案，第四种方案应该是最佳方案，增加投资，提高住宅质量，让 利与消费者，能刺激消费，吸引客户，达到增加销售、回笼资金的目的，同时又能最 大限度地利用税收优惠，使企业利润最大化。　　（a20050725） 　　　　 (4)