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房产新政下的筹划策略:投资还是租赁

录入时间:2005-06-07

      【中华财税信息网北京06/07/2005信息】 《国务院办公厅转发建设部等部门关 于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)(以下简称 《通知》)规定,从6月1日起,对个人购买住房不足两年转手交易的,销售时不再 享受按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税的优惠政策,而恢复为按售房 收入全额征收营业税。   王先生近几年投资购买了几套房产,他平时非常关注国家有关政策变化。在了解 《通知》内容后,他经过分析认为,自己不宜再做房地产投资,准备全身而退。根据 现有房产的情况,他采取措施:对购置时间较长的已有一定差价的房产,在6月1日 之前已经出售;但对购房时间较短的,差价很小的,因出售将有较大损失,他准备暂 不出售。同时,他准备将从房产变现的现金用于投资经营实体。   王先生计划以可供使用的950万元现金设立新公司,并且计划控股新公司的 95%股份,另外5%股份拟由其兄弟出资。对此,他想了解新设立的公司可不可以 利用他不准备出售的房产作投资。   据了解,王先生不准备出售的房产是一处商用楼,市值300万元,地理位置和 结构均较好,面积也较大。假定新公司预计当年可盈利,企业所得税税率为33%。 分析:   采用房产投资入股方式。即,以房产投资入股,公司要缴房产税300× 1.2%×70%=2.52万元(公司所在地规定按房产原值一次扣除30%后的 余值计税)。同时,公司自有办公用房可少付年租金60万元(按市场公允价格计算), 相当于多获利60万元,扣除企业所得税及房产税后,税后净利润为(60- 2.52)×(1-33%)=38.5116万元;按现有政策,公司税后利润分 红给个人股东还要依照“利息、股息、红利”项目缴纳20%的个人所得税,即 38.5116×20%=7.7023万元,按95%股份投资者净收益为 (38.5116-7.7023)×95%=29.2688万元。   采用租赁方式。即,将房产出租给公司,按市场公允价格收取租金,该房屋年租 金60万元,出租个人要缴房产税60×12%=7.2万元,营业税60×5%= 3万元,城建税及教育费附加3×(7%+3%)=0.3万元(所在地城建税税率 为7%,教育费附加征收率为3%),个人所得税为(60-7.2-3-0.3) ×20%×(1-20%)=7.92万元,该房产净收益为60-7.2-3- 0.3-7.92=41.58万元。   经比较,采取租赁方式比采取投资入股方式多获净收益41.58- 29.2688=12.3112万元,并且当该房产有转让机会时,较易变现。   另外,王先生可根据国家扶持下岗工人再就业的有关政策,新办的服务型企业当 年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上(含30%),并与其签订1年(含 1年)期限劳动合同的,经劳动保障部门认定、税务机关审核,3年内免缴营业税、 城建税和企业所得税。新公司如果享受到这方面优惠政策,则前述分析应变为:   采用房产投资入股方式,因3年免缴企业所得税,房产税为2.52万元,税后 净利润为60-2.52=57.48万元,如欲分给投资者,还要缴个人所得税 57.48×20%=11.496万元,投资者净收益为(57.48- 11.496)×95%=43.6848万元。   采用租赁方式。出租个人税利情况与前述情况相同,该房产个人净收益为 41.58万元。   在这种情况下,投资入股方式较出租赁方式多获净收益43.6848- 41.58=2.1048万元。不过投资入股后,该房产就较难变现了。   对上述分析的两个说明:   说明一:上述分析未考虑投资入股的契税,因契税只是在投资时由新公司一次性 缴纳,并作为资本支出而分期摊销的,按所在地契税率2%计算,上述分析结果仍不 变。对印花税因较小故未考虑。   说明二:如果投资者采取投资入股方式时,所获利润不即时分配,分析结果仍不 变(因目前个人股东从公司分回股利要缴个人所得税,即对同一部分利润存在着缴企 业所得税和个人所得税的双重征税情况)。   前述分析是建立在新房产立即可以使用的前提下,如使用前需要装修,则可在相 关合同或协议中明确由使用方承担。   总之,对投资者可使用的自有办公用房是作为投资还是出租,根据实际情况在合 理、合法和有效的情况下有选择。特别是在收取租金时一定要按市场价格合理确定, 避免被作为关联交易调整。 (a20050606) (4)

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