《
财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［２００３］
１６号）规定：“自２００３年１月１日起，单位和个人销售或转让其购置的不动产
或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余
额为营业额。”纳税人在销售不动产或者转让土地使用权时，应当充分利用这一“扣
除”的规定，从而防止多缴或者重复缴纳营业税。那么，如何利用这一“扣除”的规
定，下面详细阐述。
扣除链条不能断
纳税人在销售不动产和转让土地使用权时，要注意营业税扣除链条的延续性，其
问题的关键是要尽可能防止不动产和土地使用权进入“不征收营业税”的环节。
例１：台商张某将一处自有门面房屋无偿捐赠给某学校，该房屋的买价为１００
万元。学校将该房屋以１００万元的价格卖出。
国税函［１９９５］１５６号文件规定：“对个人无偿赠送不动产的行为，不应
视同销售不动产征收营业税。”因此张某捐赠房屋的行为属于“不征收营业税”的行
为。财税［２００３］６号文件规定，纳税人“购置”的销售不动产和转让土地使用
权可以扣除的“购置或受让原价”是指“支付款项”，支付款项发生在境内的，该支
付款项必须取得发票或合法有效凭证。因为学校取得房屋的环节是“不征收营业税”
的环节，无“购置或受让原价”，所以学校销售房屋应缴纳销售不动产营业税５万元
（１００×５％）。
筹划方案：学校可要求张某将房屋先以１００万元的价格出售给学校，然后将
１００万元捐赠给学校，学校再将该房屋以１００万元的价格出售。根据财税［２０
０３］１６号文件的规定，张某和学校应缴纳销售不动产营业税均为０［（１００－
１００）×５％］，筹划后学校可少负担营业税５万元。
注意：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细》则》规定，单位将不动产无偿
赠送他人视同销售不动产，对于纳税人取得“单位”赠送的不动产，也应当视同“购
置”。
例２：王某将一处自有办公用房投资于某公司，该房屋的买价为２００万元。一
年后，该公司将该房屋出售，取得收入２５０万元。
财税［２００２］１９１号文件规定：“以无形资产、不动产投资入股，与接受
投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”因此，王某以房屋对
外投资属于不征收营业税的范围。根据例ｌ可知，该公司销售该房屋应缴纳销售不动
产营业税１２．５万元（２５０×５％）。
筹划方案：如果该公司能够预见到该房屋需要对外出售，该公司可要求王某将该
房屋以２００万元的价格出售给该公司，如此王某应缴纳的销售不动产营业税为０
［（２００－２００）×５％］，该公司销售房屋时应缴纳销售不动产营业税２．５
万元［（２５０－２００）×５％］，比筹划前可少负担营业税１０万元（１２．５
－２．５）。
注意：目前，对于纳税人通过“接受捐赠”、“接受投资”、“企业清算”、“
合并分立”等不征收营业税的环节取得的土地或者不动产，在销售时是否可以“差额
征收”营业税仍然存在一定的争议，笔者认为在国家税务总局未作明确规定之前，纳
税人按上述方案进行筹划是十分必要的。
充分利用扣除额
例３：孙某在２００４年预订一处住房（非普通住房），２００５年６月该住房
完工，孙某以１２０万元的价格购入。孙某在近期准备以１４０万元的价格对外出售。
国税发［２００５］８９号文件规定：“２００５年６月１日后，个人将购买不
足２年的住房对外销售的，应全额征收营业税（注：即不得扣除购置或受让原价）。”
如果孙某近期将住房对外出售，应缴纳销售不动产营业税７万元（１４０×５％）。
筹划方案：对于购买住房是为了出售的购房者，在购房前可先注册一家公司（或
挂靠一家公司），然后以该公司的名义购进住房。目前，对于企业（单位）出售住房，
在计征销售不动产营业税时，不受“２年”时间的限制，都可以扣除买价。在本例中，
因为孙某无法预测到税收政策发生变化，只能考虑先将住房出租２年后再出售。
例４：某房地产开发公司以８００万元购置一块土地，该公司在土地上建造一幢
办公楼，然后将办公楼以２０００万元的价格出售给某行政单位作为办公用房。
因为房地产开发公司在计算销售不动产营业税时，不得扣除土地使用权的买价，
所以该房地产开发公司应缴纳销售不动营业税为１００万元（２０００×５％）。
筹划方案：房地产开发公司可以将土地先以８００万元的价格出售给某行政单位，
然后与该行政单位签订代建办公楼合同，将房地产开发的利润转变为代建利润。如此，
房地产开发公司应缴纳转让土地使用权营业税为０［（８００－８００）×５％］，
而代建手续费应缴纳的服务业营业税将远远小于销售不动产应负担的营业税。
例５：Ａ将一幢旧楼以７００万元的价格出售给Ｂ，旧楼的买价为１０００万元。
Ｂ对旧楼进行装修后，以１２００万元对外出售。
根据财税［２００３］１６号文件的规定，Ａ应缴纳销售不动产营业税为０，Ｂ
应缴纳销售不动产营业税２５万元［（１２００－７００）×５％］。
筹划方案：Ｂ可以先与Ａ签订装修合同，由Ｂ出资对旧楼进行装修，装修完毕后，
Ｂ再以１０００万元的价格（或者其他合理的价格）购入，然后Ｂ再以１２００万元
的价格对外出售。在此过程中Ａ应缴纳的销售不动产营业税仍然为Ｏ［（１０００－
１０００）×５％］。Ｂ应缴纳销售不动产营业税ｌＯ万元［（１２００－１０００）
×５％］，比筹划前可少负担营业税１５万元（２５－１０）。
抓住免税环节
国税函［２００５］８３号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或
受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按
照财税［２００３］１６号文件的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权
的购置或受让原价后的余额为计税营业额。因此，如果纳税人取得不动产的环节是免
税环节，纳税人在销售该不动产时，仍可按扣除购置或受让原价后的余额缴纳营业税。
例如，Ａ将不动产以１００万元的价格转让给Ｂ，Ｂ再以同样的价格转让给ｃ，
ｃ再以同样的价格对外转让……，如果Ａ转让给Ｂ能够免征营业税，根据国税函
［２００５］８３号文件的规定，Ｂ与ｃ在缴纳销售不动产营业税时仍可扣除买价，
因此，整个转让过程都可以享受到免征营业税的优惠。（bu20050714）
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