【中华财税信息网北京06/07/2005信息】 从今年６月１日起，房产税收新政策 开始执行，这让房产投资客陷入了窘境。 　　短线投资客关心的是如何规避税收，长线投资客关心的是“以房养房”、“以租 抵贷”是否依然可行。作为当前已经拥有房产的投资者是卖是租，该如何抉择？ 　　由于营业税的征收，对于投资期限还未满２年的短期投资者来说，先采取“以房 养房”的策略相对来说是比较科学、合理的；对于投资期限已经超过２年的投资者来 说，采取“以房养房”或者“以租抵贷”未必就是最佳方案。 　　５．５１％是最低投资成本 　　从今年３月１７日开始，５年期以上银行按揭贷款年利率是５．５１％，而对于 二次置业贷款购房将执行６．１２％或更高的房贷利率。也就是说，当前房产投资的 资金成本最低为５．５１％，如果出租房产的年收益率低于５．５１％，则出租方案 显然不如出售该房产。这里的核心问题是出租收益率的计算。 　　房产出租收益率为４．４９％ 　　北京的张先生以成本价购买了一套位于西城区的房改房，建筑面积６０平方米。 ２００４年底，他又在海淀区贷款５０万元购买一套商品房用于今后自住。西城区的 房改房每年需负担取暖费１８００元、物业费９００元，结合目前该区域的市场状况， 其出售价格为４２万元（包含装修），若是出租，月租金为２０００元。现在我们来 算算该出租房子收租金还是卖掉房子回收资金，以此来归还海淀房产的银行贷款。 　　为确保出租房屋的品质，张先生还需要投入１００００元左右购置电器和家具； 此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。则年租金净收益＝２０００× １１－１８００－９００＝１９３００元，年租金收益率＝１９３００÷ （４２００００＋１００００）＝４．４９％。显然，与其靠收取租金获取 ４．４９％的年收益率，不如将房产出售，回笼４２万元资金去归还位于海淀区的那 套房子的部分银行按揭贷款，因为海淀区的房子所付出的资金成本是５．５１％，高 于４．４９％的资金收益率。　(a20050606) (4)