【中华财税网北京12/04/2001信息】 某人在山东省某县县城有１０间住房，２ ００１年９月，王某与一批发商签订了出租房产合同，合同约定沿街房屋７间每间月 租金３０００元，其他房屋每间月租金１５００元。１０月５日，该人来到该县春光 税务师事务所，就其９月份租金收入２５５００元的纳税事宜进行咨询。 代理人员认真审查了该人提供的相关资料，指出该人应就其租金收入依５％的税 率申报缴纳营业税，并同时按营业税的５％和３％分别申报缴纳城建税和教育费附加， 按租金收入依１２％的税率缴纳房产税，对租金所得扣除２０％的费用和税费后，按 ２０％的税率申报缴纳个人所得税。数额分别为： 应缴营业税＝２５５００×５％＝１２７５（元）； 应缴城建税＝１２７５×５％＝６３．７５（元）； 应缴教育费附加＝１２７５×３％＝３８．２５（元）； 应缴房产税＝２５５００×１２％＝３０６０（元）； 应缴个人所得税＝?２５５００×（１－２０％?－１２７５－６３．７５ －３８．２５－３０６０?×２０％＝３１９２．６（元）； 总体税负为７６２９．６元。 该人在代理人员算了这笔账之后，提出是否可享受税收优惠政策。代理人员指出， 依据现行税收政策《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》 （财税［２０００］１２５号）文件，只有个人按市场价格出租的居民用房，并且出 租后仍用于居住的才能享受税收优惠。优惠政策为，营业税税率降为３％，房产税税 率降为４％，个人所得税税率降为１０％。该人高兴地说：“我出租的部分房屋就是 用于居民居住的。”原来批发商将沿街的７间房屋改造后用于对外经营，其他３间用 于个人居住。 代理人员指出，根据《营业税暂行条例》规定，纳税人兼有不同税目应税行为的， 应分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额；未分别核算的，从高适用税率。由 于该人签订的合同未明确界定民用与商用，因此９月份收入仍须按上述数额申报纳税。 如果１０月份租赁合同稍作变更，明确商用与民用的租金划分，１０月份用于民用居 住的租金可以享受税收优惠政策，从而使整体税负下降。 应缴营业税＝２１０００×５％＋４５００×３％＝１０５０＋１３５ ＝１１８５（元）； 应缴城建税＝１０５０×５％＋１３５×５％＝５２．５０＋６．７５ ＝５９．２５（元）； 应缴教育费附加＝１０５０×３％＋１３５×３％＝３１．５０＋４．０５ ＝３５．５５（元）； 应缴房产税＝２１０００×１２％＋４５００×４％＝２７００（元）； 应缴个人所得税＝?２１０００×（１－２０％）－１０５０－５２．５０－３ １．５０－２５２０?×２０％＋?４５００×（１－２０％）－１３５－６．７５ －４．０５－１８０?×１０％＝２６２９．２＋３２７．４２＝２９５６．６２ （元）； 总体税负６９３６．４２元。 分开与不分开相比，每月可以减轻税负６９３．１８元，一年下来还是很可观的。 该人听后不由感叹道：“不算不知道，一算吓一跳，不懂政策真是不划算。” 目前，各地执行财税［２０００］１２５号文件有差异。有的地方规定，居民住 房出租，只有出租后仍用做住房的，才能享受相应税收优惠政策；而有的地方规定， 只要是住房出租，都享受优惠政策。在实际中，确实存在难以划分的问题，比如许多 小公司租用住房，既是办公地点，又是居住用房，应如何认定呢？因此，纳税人应详 细了解当地税务机关的具体规定，再做筹划。 (3)