【中华财税网北京12/03/2001信息】 二、土地增值税 （一）我国开征土地增值税的必要性 土地增值税必须先从理论上说明土地增值的原因，土地之所以会增值，主要原因 在于（１）土地是稀缺资源，其稀缺性决定了其增值性；（２）由农用地转为非农用 地也会引起土地增值；（３）由于土地周围环境的变化引起土地增值；（４）由于土 地经营者对土地进行投资导致的土地增值。以上４种引起土地增值的原因，除第４种 以外，均非属于经营者的主观努力而引起的，因而土地的这一部分增值应当部分或全 部的收归国有，这一理论学识早在１８世纪就有过精辟论述。 我国自１９８７年以来对土地使用制度进行改革，实行国有土地的有偿转让，特 别是邓小平同志南巡讲话以来，房地产业发展很快，房地产市场已初具规模并日见完 善，但在房地产开发过程中也出现了许多问题，主要包括： １．土地的供给的计划性不强，成片批租的量过大，价格低；而且由于批地不与 项目结合，不充分考虑基础设施配套情况和开发资金的落实等问题，使得土地批出后 得不到及时开发，造成土地资源的浪费和资金的占用，城市规划也得不到实施；土地 批租的随意性和以协议方式为主，使出让价格偏低，国有土地收益大量流失。 ２．房地产开发公司增长过快，价格上涨过猛，房地产投资开发规模偏大，特别 是大量房地产开发公司的涌现并介入炒地活动使房地产价格直线上升。 ３．盲目设立开发区，占用耕地过多，开发利用率低。 ４．由于房地产市场机制不完善，市场行为不规范，“炒”风过盛；而且由于土 地出让市场缺乏竞争机制，所出让的土地采用协议价，透明度低，缺乏科学合理的价 格形成机制：一些单位和个人趁机低价进高价出，加剧了炒地皮的投机现象。 在我国开征土地增值税，一是有利于抑制房地产的投机、炒卖活动，防止国有土 地收益的流失；二是有利于增加财政收入；三是符合对税制改革的总体设想，是建立 分税制财政体制的需要。 为了达到上述目标；我国开征土地增值税这一新税种所遵循的原则是： １．无论单独出售土地使用权或是房屋产权和土地使用权一并出售，均要征收土 地增值税； ２．一切行政、企事业单位和个人，不分内外和经济性质，只要其出售房地产， 就是土地增值税的纳税义务人，应当依其土地增值收入按规定税率缴纳土地增值税； ３．开征土地增值税，必须考虑我国的现实情况，为了改善人民的居住条件，对 从事某些普通标准住宅开发的单位和个人给予一定的优惠政策。 （二）土地增值税的基本内容 １．土地增值税的纳税义务人是有偿转让中华人民共和国国有土地使用权及地上 建筑和其他附着物产权的单位和个人，具体包括；机关、团体、部门、企事业单位、 个体工商业户及国内其它单位和个人；外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、 港澳台同胞及外国公民等。 ２．土地增值税的征税范围是：凡有偿转让中华人民共和国国有土地使用权及地 上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人。这里包含两层意思，一是只对 转让国有土地使用权征税，因为按现行规定，集体土地需先由国家征用后，才能转让， 二是只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产不征税。 此外，这里所说的地上建筑物、其他附着物，包括地上一切建筑物、构筑物、地上地 下的各种附属设施及附着于该土地上的不能移动、一经移动即遭损坏的种植物、养殖 物及其他物品。 ３．土地增值税的计税依据与税率。土地增值税的计税依据是土地增值额，即纳 税人转让房地产所取得的收入减除法定扣除项目金额作的余额。土地增值税实行４级 超率累进税率；增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％；增值额超 过扣除项目金额５０％、未超过扣除项目金额１００％的部分，税率为４０％；增值 额超过扣除项目金额１００％，未超过２００％的部分，税率为５０％；增值额超过 扣除项目金额的部分，税率为６０％。 ４．计算增值税额的扣除项目具体包括以下几个部分： （１）取得土地使用权时所支付的金额，即通过有偿出让方式取得土地使用权时 所支付的出让金；通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的，在其转让土地使用权时 按规定补交的出让金或在其征地时支付的土地征用及拆迁补偿费用。 （２）开发土地的成本、费用。 （３）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。 ５．土地增值税应纳税额按以下方式计算： （１）土地增值税＝出售房地产的总收入－扣除项目金额； （２）应纳税额＝土地增值额×适用税率 若土地增值额超过扣除项目金额５０％以上，即同时适用两档或两档以上税率的， 则需分档计算。 ６．土地增值税免税范围包括： （１）纳税人建筑普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额２０％的。这里所 说的普通标准住宅，是指一般居住用住宅。高级别墅、公寓、小洋楼、度假村等以及 超面积、超标准豪华装修的住宅均不属于普通标准住宅。免税的普通标准住宅需经税 务机关认可。 （２）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。这里所说的因国家建设需要依 法征用、收回的房地产，是指因城市市政规划、国家重点项目建设的需要而被政府征 用的房产或收回的土地使用权。 ７．纳税入有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收： （１）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （２）提供扣除项目金额不实的； （３）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 上述房地产评估价格，是指土地管理部门或房地产中介机构根据相同地段、同类 土地和房产售价综合评定的，并经当地税务机关确认的价格。 ８．出售商品房的计税方法。纳税人采取预售方式出售商品房的，在计算缴纳土 地增值税时，可按买卖双方签订预售合同所载金额计算出应纳土地增值税数额，再根 据每笔预收款所占总售价款的比例计算分摊每次所需交纳的土地增值税税额，在每次 预收款时计征土地增值税。 ９．纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，对其允许扣除 项目的金额，原则上按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法 难以计算或明显不合理的，也可按建筑面积计算出比例，再去分摊允许扣除项目的金 额。对项目完全峻工前无法按实际成本计算的，可先按建筑面积预算成本计算，待项 目完工再按实际发生数进行清算，多退少补。 另外，征收土地增值税，房地产管理部门应向税务机关提供相应项目的相应资料； 作为纳税人中报纳税时，也有一定的纳税程序，并提供一定的资料，办理一定的手续。 (3)