１９９６年６月１３日　穗地税发［１９９６］１７４号 广州市国土、房产管理局调房总站： 根据《中华人民共和国上地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂 行条例实施细则》的有关规定，现就有关委托代征土地增值税的问题提出如下意见： 一、关于做好代征工作需注意的问题 凡属委托你站代征土地增值税的范围，需做 好有关审核工作，按有关规定审核其是否符合减免税规定要求，具体减免税的范围明 确如下： 　　1、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的。 　　2、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满五年或五年以上 的，免予征收土地增值税；居住满三年来满五年的，减半征收土地增值税；居住来满 三年的，按规定征收土地增值税。 居住房限的界定：购买商品房的，以购房发票为依 据；自建房的，以房地产权属证明为依据；个人因工作调动或改善居住条件的必须凭 居民户口簿、单位证明。 　　3、以继承、赠与方式无偿转让房地产的，所包括的范围是： 　　(1) 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权土地使用权赠与直系亲属或承担 直接赡养义务的。 　　(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将 房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 社会团体是指 中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字 会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其 他非营利的公益性组织。 　　4、个人之间互换自有居住用房地产的。 二、对私人旧房的增值收入征收土地增值税的计算办法 　　1、关于对纳税人在出售自用房（自建房）、旧房的收入计算土地增值税的问题， 根据实际情况，为简便操作，在统一按成交价的90％为综合扣除率计算出增值额的基 础上计算应征土地增值税（其综合扣除额主要包括旧房的重置成本价、应纳税金以及 有关规定缴交的费用）。 　　2、对使用五年内的旧商品房的扣除项目金额，可凭购房发票金额，加每年的物价 上涨因素，作为评估价格给予计算扣除。每年物价指数以国家统计局公布数据为准。 在转让房屋计算扣除金额时，应缴纳税金评估费可给予计算扣除。 三、土地增值税申报、缴纳 土地增值税申报、缴纳规定： 凡转让房地产（包括 预售商品房）的纳税人，在转让房地产合同、契约签订后的7日内办理纳税申报并提交 其他有关纳税资料（包括房地产权属证明、商品房及有偿转让已开发土地基准价格报 批表，房地产转让合同或契约、房地产评估报告等资料），在办理房地产权属转移前 缴纳土地增值税。 四、土地增值税纳（免）税证明规定： 纳税人到国土、房管部门办理转让房地产 的权属变更手续时，必须凭县以上经管税务机关出具的土地增值税纳（免）税证明办 理。没有纳（免）税证明的，不给予办理有关权属变更手续。纳（免）税证明的开具 规定如下： 　　1、属于广州市地方税务局委托国土、房产管理部门代征范围中属于应税的部分， 由国土、房管部门代征土地增值税后，凭完税证明直接办理权属变更手续。 　　2、属于政策规定免税或减征的部分，除赠与房地产、部分暂由国上房管部问审核 外，委托房地产管理局代征的，由广州市地方税务局税收管理三处审核开具纳（免） 税证明，据以办理转让房地产权属变更手续。 　　3、广州市各地方税务分局，各区地方税务局负责征管的企业、事业单位转让房地 产，凭市地方税务局各分局，各区地方税务局开具纳（免）税证明办理权属变更手续。 　　以上意见请依照执行。