２００４年４月２２日　赣国税发［２００４］１１３号 各设区市国家税务局： 　　《江西省外商投资房地产开发经营企业所得税管理暂行办法》业经全省国际（涉 外）税收工作会议讨论、修改通过，现印发给你们，请遵照执行。 附件：江西省外商投资房地产开发经营企业所得税管理暂行办法 　　第一条 为了加强外商投资房地产开发经营企业（以下简称企业）所得税的征收管 理，规范企业的纳税行为，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》 及其实施细则、《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的 通知》（国税发［２００１］１４２号）的有关规定，特制定本办法。 　　第二条 本办法所称企业，是指在中国境内设立的，在取得土地使用权的土地上进 行基础设施建设、房屋建设并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的中外合资 经营企业、中外合作经营企业和外资企业。 　　第三条 企业预售房地产的，其所取得的预收款，主管税务机关应按《国家税务总 局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发 ［１９９５］１５３号）的规定按季预征企业所得税，主管税务机关可按预计利润率 计算应纳所得税额。 　　预计利润率幅度，设区市市区为１０％－２０％，县（市）城区及以下地区为 ８％－１５％。具体执行利润率标准，由各设区市局根据当地房地产行业的经营利润 水平在幅度内确定，实际执行的预计利润率报省国税局备案。执行利润率低于或高于 所列利润率幅度标准的，报省国税局批准后执行。　 　　当期应纳税额按下列公式计算： 　　应纳税额＝预售款收入×预计利润率×适用税率　　　　 　　第四条 企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、 费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。 当期应纳税额按下列公式计算： 　　应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得 税　 　　已售房产已预征的所得税是指企业已正式销售的房地产按有关规定已预征的所得 税，当期预征所得税是指企业当期预售房地产按有关规定预征的所得税。 　　第五条 企业应以房地产管理部门出具的工程项目合格证明之日，或者首笔房地产 使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者确认为房地产正式销售开 始。企业自房地产正式销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用， 计算企业年度实际应纳所得税额。 　　第六条 企业房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式 的不同，按以下原则确定： 　　（一）采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日 确认为销售收入的实现。　 　　（二）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间确认为销售收 入的实现。　 　　（三）采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方之日确 认为销售收入的实现。 　　（四）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日确认为销 售收入的实现。且无论企业是否按全价向业主开具发票，其已取得的银行按揭款均应 作为企业当期销售收入。　 　　第七条 企业销售房地产所发生相应成本费用的确认，以收入与支出相匹配为原则。 企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确认当期成本费用。企业可售 单位工程成本费用按下列公式确定：　 　　可售单位工程成本费用＝可售总成本费用 ／ 总可售面积　 　　总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中 明确的面积。可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费（或称土地出让 金）、拆迁补偿费、七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费， 公用设备、绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财 务费用和销售费用。 　　企业从事多个项目开发而未按项目归集或无法准确归集成本费用的，应根据配比 原则，按适当的比例在各项目之间进行合理分摊。“适当的比例”指计算土地征用及 拆迁费时，按各项目征地面积占总征地面积的比例计算，其他成本费用按各项目可售 面积占总可售面积的比例等合理的方法计算。 　　第八条 企业发生的绿化、道路等公共配套设施建设费用，应直接计入房屋开发成 本。企业在售后发生的公共配套设施建设费用，能够提供有关部门文件及相关资料和 报表，经报主管税务机关批准后，可在销售房地产时进行预提，预提比例可由企业提 出申请，主管税务机关审核同意后执行，预提比例最高不超过年销售收入的１％。配 套设施建设全部结束后，税务机关应进行汇算，并按实际支出在当期进行调整。 　　第九条 企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋 的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税 所得额。如企业所开发建设的房屋竣工验收后在会计处理上未确定为出租用途的，不 得计提房屋的固定资产折旧。 　　企业采取先租赁后又出售房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不 得在售出时再作为成本、费用扣除。　 　　第十条 境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应 属于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第 十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。 　　上述包销业务是：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且 境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性 质的业务，应按《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问 题的通知》（国税发［１９９９］２４２号）的规定执行。 　　第十一条 对于凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程 中所发生的费用（包括中方以土地使用权作为投资的费用）后，再根据合同规定的房 产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。 　　第十二条 企业缴纳所得税，应按年计算，分季预缴。季度终了后１５日内预缴， 年度终了后四个月内年度申报，五个月内汇算清缴，多退少补。季度和年度所得税申 报，按照申报方式的区分，分为Ａ类和Ｂ类企业。Ａ类企业是指： 　　（一）房地产销售正式开始，实行查帐征收的企业（简称ＡⅠ）。 　　（二）从事多项目开发，既存在预售房地产项目，又存在房地产正式销售项目， 预征和查账征收并存的企业（简称ＡⅡ）。 　　Ｂ类企业是指：预售房地产，实行预征所得税的企业。Ｂ类企业自房地产正式销 售开始，应在年度申报中转为Ａ类企业，按照Ａ类企业进行申报和汇算清缴。 　　Ａ类和Ｂ类企业，由企业根据本办法第五条提出申请，报主管税务机关备案确认。 　　第十三条 每季度终了后１５日内，Ａ类和Ｂ类企业向主管税务机关分别报送不同 的季度申报表，进行季度申报： 　　（一）ＡⅠ类企业报送季度所得税申报表（Ａ类ＡＡ１）。 　　（二）ＡⅡ类企业报送预售房地产项目的季度所得税申报表（Ｂ类ＢＢ１）、房 地产正式销售项目的季度所得税申报表（Ａ类ＡＡ１）。 　　（三）Ｂ类企业报送季度所得税申报表（Ｂ类ＢＢ１）。 　　第十四条 每年度终了后四个月内，Ａ类和Ｂ类企业向主管税务机关分别报送不同 的年度申报表和有关报表、资料，进行年度申报和汇算清缴： 　　（一）ＡⅠ类企业报送年度所得税申报表（Ａ类）、经注册会计（税务）师审计 后的会计报表、涉外房地产企业基本情况表、 涉外房地产企业年度内预售款结转情况 表、涉外房地产企业营业成本计算表（见附表）。 　　（二）ＡⅡ类企业报送预售房地产项目的年度所得税申报表（Ｂ类）、房地产正 式销售项目的年度所得税申报表（Ａ类）、经注册会计（税务）师审计后的会计报表、 涉外房地产企业基本情况表 、涉外房地产企业年度内预售款结转情况表、涉外房地产 企业营业成本计算表（见附表）。 　　（三）Ｂ类企业报送年度所得税申报表（Ｂ类）、经注册会计（税务）师审计后 的会计报表和涉外房地产企业基本情况表 （见附表）。 　　第十五条 企业具有下列情形之一的，税务机关应采取核定征收方式征收企业所得 税： 　　（一）按照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的； 　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全， 难以查账的； 　　（四）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申 报，逾期仍不申报的； 　　（五）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 　　第十六条 企业采取核定征收方式征收所得税，核定利润率标准，设区市市区为 ２０％，县（市）城区及以下地区为１５％。当期应纳税额按下列公式计算： 　　应纳税额＝（当期销售收入＋当期预售款收入－上期预售款在本期结转销售收入） ×核定利润率×适用税率 　　第十七条 采取核定征收方式征收所得税的企业，由其填写《企业所得税征收方式 鉴定表》，主管国税机关审核，确定其征收方式。 　　第十八条 企业所得税征收方式鉴定工作每年进行一次，时间为当年的１月至３月 底。当年新办企业应在领取税务登记证后三个月内鉴定完毕。 　　第十九条 企业所得税征收方式一经确定，在一个纳税年度内不得变更。其季度申 报、年度申报和汇算清缴按照Ｂ类企业办理，并在季度和年度申报时同时附送《涉外 房地产企业年度内预售款结转情况表》。 　　第二十条 纳税人应按照法律、行政法规的有关规定设置账簿，根据合法、有效凭 证记账，在税法规定的申报期限内如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报 表以及税务机关要求的其他资料。　　　 　　企业未按规定期限办理年度所得税申报，且未经主管税务机关批准延期申报的， 主管税务机关除责令其限期申报外，可按照征管法第六十二条的规定处以２０００元 以下的罚款；逾期仍不申报的，处以２０００元以上１万元以下的罚款。　 　　第二十一条 本办法实施前，对于企业已完工未结算工程项目的收入、成本确认， 应按本办法规定，以收入与支出相配比为原则，按以下方式处理： 　　（一）企业房地产开发项目已完工，取得工程项目合格证明，或者首笔房地产使 用权已交付，或者首笔产权转让手续已办理，因未取得结算发票，未进行最终结算的 工程项目，应将预收款结转销售收入，并按规定进行汇算清缴。 　　（二）企业房地产开发项目已完工，未取得工程项目合格证明，首笔房地产使用 权未交付，或者首笔产权转让手续未办理，已发生预售行为的，其预售款收入仍按本 办法第三条预征企业所得税。 　　第二十二条 本办法从２００４年１月１日起执行。以前的规定如与本办法的规定 不符的，按本办法的规定执行。 附表：１、涉外房地产企业基本情况表（略） 　　　２、涉外房地产企业年度内预售款结转情况表（略） 　　　３、涉外房地产企业营业成本计算表（略） (3)