１９９８年６月１５日　沈地税财［１９９８］１６７号 各分局，新民、辽中、法库、康平地税局： 　　现将《沈阳市出租房屋税收管理暂行办法》印发给你们，望认真贯彻执行。 附件：1、沈阳市出租房屋税收管理暂行办法 　　 2、出租房屋纳税登记证（样式）（略） 　　沈阳市出租房屋税收管理暂行办法 　　第一条　为正确贯彻执行地方税收政策法规，加强对出租房屋的税收管理， 使出租房屋的税收管理工作走向规范化、制度化、科学化，根据《中华人民共和 国房产税暂行条例》和财政部、国家税务总局、省财政厅、省地方税务局的有关 规定，结合我市具体情况，制定本办法。 　　第二条　房屋出租是指房屋产权所有人、使用人或代管人将房屋转予他人使 用，收取报酬的行为。报酬包括：货币收入、实物收入和其他收入。 　　商场、商店出租柜台、档口，视同为出租房屋。 　　第三条　　凡座落在我市城中规划区以内的市、区和县城、建制镇（镇政府 所在地）、工矿区内，房产出租行为的税收管理，均适用本办法。 　　第四条　出租房屋应依法纳税。 　　按税法规定出租房屋的单位应交纳房产税、营业税、城市维护建设税、印花 税、企业所得税、城镇土地使用税、教育费附加。 　　个人出租房屋应交纳房产税、营业税、城市维护建设税、个人所得税、城镇 土地使用税、印花税，教育费附加等。 　　第五条　出租房屋的纳税义务人为出租房屋的单位和个人。个人出租房屋后， 税务机关在无法找到出租人的情况下，应由主管地方税务机关将“纳税通知书” 送达房屋承租人，由承租人在规定的期限内找到出租人并缴纳税款，如果承租人 不能在规定的期限内找到出租人的，则视为出租人不在房屋所在地，应由承租人 缴纳房产税。 　　第六条　计税依据 　　单位出租房屋，以实际收取的租金收入为计税依据。租金收入包括货币收入、 实物收入及以其它形式扣抵的租金收入。 　　个人出租房屋，以当地地税机关核定的地段等级和税额标准按出租房屋的建 筑面积，计算出租收入。 　　第七条　计税方法 　　应纳房产税＝实际收取的租金×１２％ 　　应纳营业税＝实际收取的租金×５％ 　　（个人出租房屋每月租金不超过４００元的，免征营业税） 　　　　　　 　　 （７％）（城市） 　　应纳城建税＝应纳营业税× （５％）（县城、建制镇） 　　　　　　　　 （１％）（城市、县城、建制镇以外地区） 　　应纳教育费附加＝应纳营业税×（４％） 　　应纳印花税＝房产租赁双方按租赁合同金额千分之一贴花，不足一元按一元 贴花 　　应纳城镇土地使用税＝出租房屋占地面积×地段适用税额 　　应纳个人所得税＝应纳税所得额×（２０％） 　　应纳税所得额计算的依据是：纳税义务人的租金收入扣除缴纳的房产税、营 业税、城建税、城镇土地使用税、印花税等税金及教育费附加等后，每次收入不 超过４０００元的，减除费用８００元，其余额为应纳税所得额；每次收入在４ ０００元以上的，减除２０％的费用，余额为应纳税所得额。 　　第八条　　具体政策规定 　　一、单位出租房屋的具体政策规定 　　（一）机关、团体、事业单位将房屋出租后，应在出租房屋发生之３０日内 到当地地方税务机关申报，领取并填写“出租房屋纳税登记证”缴纳房产税、营 业税、城市维护建设税、教育费附加、城镇土地使用税，租赁双方缴纳印花税。 　　企业、事业单位、社团取得的租金收入并入单位经营所得，征收企业所得税。 　　（二）出租人在出租房屋后，在一个纳税年度内，实际未取得租金收入的， 应由纳税人先按房产计税余值计算缴纳房产税，待实际取得租金收入后，再按租 金收入计算应纳房产税，已缴纳的税款多退少补。 　　（三）纳税单位将房屋出租，按出租收入计算的应纳房产税低于该房按房产 原值计算的应纳房产税的，按房产原值计算应纳房产税。 　　（四）对宾馆、旅店、招待所等单位将客房出租做为办公等用户的，凡超过 床费标准的，一律视为出租房屋，按租金征收房产税，未出租和未超过床位宿费 标准的部分，仍按房产原值计算征收房产税。 　　（五）转手出租取得的租金收入，在扣除支付给原出租方的租金后，计算征 收房产税，营业税征收不进行扣除。 　　（六）将免税房产出租的，一律按租金收入征收房产税、营业税、城市维护 建设税、教育费附加、印花税、城镇土地使用税。 　　（七）对于以房屋做为投资，进行联合经营、联办、投资入股、或其它名义 的联营，不同时具备下列条件的，应按租凭关系，从租征收房产税。 　　１、甲、乙双方必须签订协议书、并有公证部门的签证。 　　２、甲方以房屋投资，必须依据财务制度的规定，将固定资产－房产转给联 合、联办、合资、合股的企业，按月计提折旧。 　　３、甲、乙双方必须共担风险，共负盈亏。 　　（八）仓储单位的经营管理同时满足下列条件的，按房产原值从价计征房产 税。否则，按出租收入从租征收房产税。 　　１、仓储单位的工商营业执照中，须有工商部门核准的仓储业经营项目。 　　２、在仓储单位储存的货物，出、入库，保管等，均应由仓储单位负责管理。 　　３、仓储单位必须按物价部门规定的仓储业收费标准收取仓储费。 　　（九）一些以铝合金、铁、木等材料建造的非活动性售货亭、电话亭、书报 亭的房产税征收，应按以下规定执行： 　　１、有屋面和围护结构（有屋面或两边有柱）能够遮风避雨，可供人在其中 生产、工作、居住或储存物资，即可认定为房屋。 　　２、造价每平方米超过２００元，即可认定为应税房产。 　　同时具备上述条件，可以征收房产税，如将上述亭子出租的，按租金收入征 收房产税。 　　二、个人出租房屋的具体政策规定 　　对个人出租或转租房屋实行评估征税的方法。即税务机关根据地区的繁华程 度，房屋的建造年代，新旧程度、结构等因素对个人出租或转租的房产的租金进 行评估，然后再对核定的租金课征房产税等地方税种。 　　（一）个人出租房屋必须在出租房屋发生之３０日内到当地地方税务机关申 报，领取并填报“出租房屋纳税登记证”。 　　（二）评估征税的计税方法 　　根据繁华程度将全市分为五个等级地区（具体划分标准见附表），按照每级 地区规定的一定间距的每平方米租金额，各基层分局评定每户出租房屋年出租金 额后，计算核定租金及应纳房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、城 市维护建设税和教育费附加。 　　（三）税款征收 　　纳税人用现金缴税的，每季度首月１５日之前到所在地税机关缴纳。基层局 按应纳各税的合计填开“各税完税证”；入库时，用“汇总缴款书”分税种一税 一票入库；报解时，征收人用“各英完税证”报查联附“汇总缴款书”和每一联 到计会部门报解，税务机关在收取税金后，在纳税人所持的“个人出租房屋纳税 登记证”上加盖征收机关章。 　　纳税人以转帐形式缴税的，根据“个人出租房屋纳税登记证”上税务机关核 定的各项税款额，自行填写通用缴款书到所在开户银行交纳，然后纳税人持第一 联到所在地税机关在“个人出租房屋纳税登记证”上加盖征收机关章。 　　（四）个人将承租的房产部门的房产转手出租，在租金未调整前，按实际收 到的全部租金收入计算征收房产税。 　　如个人将承租的非方产部门的房产转手出租，扣除之前支付的房屋租金后， 计算征收房产税。 　　第十条　本办法由沈阳市地方税务局负责解释。 　　第十一条　本办法从１９９８年１月１日起执行。 　　附表：沈阳市个人出租房屋地段等级划分标准（略）