１９９８年１１月１３日　湘民安发［１９９８］第１６号 　　第一章 总则 　　第一条 为做好全省移交政府安置的军队离休退休干部（含退休志愿兵和为军队离 休退休干部服务的在编正式工作人员，下同）住房出售工作，根据民政部、财政部、 建设部、总政治部、总后勤部《关于出售移交政府安置的军队离休退休干部住房的通 知》以及国家、军队有关房改政策，结合我省的实际情况，特制定本办法。 　　第二条 本办法所称移交政府安置的军队离休退休干部（以下简称军队干部）住房， 系指产权属于中央，由民政、军队、建设部门管理的军休干部住房。 　　第三条 出售军林干部住房，在当地政府统一领导下，由民政部门具体组织实施。 当地房地产部门根据总后勤部《军产住房出售暂行办法》（［１９９５］５号）负责 办理有关手续。 　　第四条 根据民安发［１９９３］９号文件规定移交政府安置的军队离休退休干部 住房（含附属建筑），由中央财政投资修建的，其产权属于中央，由各地安置部门管 理。原为中央投资、由建设部门或房地产部门修建并管理的军休干部住房和附属建筑 在此次售房统一移交民政安置部门管理，移交时要做好土地使用权、房屋所有权有及 有关建筑技术档案资料的交接工作。 　　第五条 军体干部自建自购的住房，产权归已，维修自理，不参加房改。 　　第六条 军体干部、工作人员购买住房，坚持自愿的原则，但每个家庭只能享受一 次购房待遇。 　　第二章 售房范围和对象 　　第七条 军休干部住房出售的范围：民政部门管理的和建设部门、房地产部门管理 的军休干部住房。 　　第八条 下列住房不得出售： 　　（一）产权不明确的； 　　（二）已确定为危房的； 　　（三）单元式楼房、平房、简易房； 　　（四）当地政府认为不宜出售的其他住房。 　　第九条 住房出售的对象： 　　（一）已移交政府安置的军休干部、退休志愿兵； 　　（二）为军休干部服务的、且已居住军休所住房的在编工作人员（含已离退体）； 　　（三）已去世的军休干部（退休志愿兵）和工作人员配偶。 　　第十条 下列人员不得购买军休所住房： 　　（一）军休干部）退休志愿兵》和工作人员的配偶已在当地购房的； 　　（二）已经调出军休所的工作人员； 　　（三）已参加集资建房的。 　　第三章 售房价格及计算 　　第十一条 出售军休干部住房实行成价本或标准价。其价格按住房所在城镇人民政 府依据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》１９９６年上半公布的成本价或 标准价格执行。今后购房，按不年公布的本成价或标准价格执行。 　　第十二条 折扣和优惠： 　　（一）房屋成新折扣。按当地政府规定的成本价或标准价年成新折扣率计算，房 屋竣工年限不满一年的按１年计算，超过３０年的按３０年计算，经过大修或设备更 新的住房，按照有关规定通过具有房地产评估资质的机构评估确定。 　　（二）军（工）龄折扣。按购房者夫妇二人军（工）龄之和计算。第一年军（工） 龄的折扣额按当地政府当年公布的抵交价６５年的平均值计算。 　　军休干部、工作人员及配偶的军（工）龄一律按干部（军务）部门或人事、劳动 部门有关工龄的计算规定执行。军休干部、工作人员遗属（指配偶，下同）购买住房， 按干部生前的军（工）龄计算。 　　军休干部军（工）龄截止时间为下达离退休命令的当年；离退休前享受住房公积 金的军休干部及配偶，军（工）龄截止时间为享受住房公积金的当年。离异未再婚的 军休干部其配偶的军（工）龄截止时间为离异的当年。工作人工龄截止时间，按有关 规定执行。 　　参加革命工作３年（含）以上的军休干部、工作人员，其工龄不足２０年、或者 没有工作以及去世的，按２０年计算；参加革命工作３０年以下的干部、工作人员， 其配偶的工龄不足干部、职工工龄的一半，或者没有工作及去安然，按干部、工作人 员工龄的一半计算。 　　（三）现住房折扣。购买现住房的，暂给予标准价中负担价的５％折扣。 　　（四）军人职业折扣。军休干部购买现住房给予成本价和标准价８％的军人职业 折扣。解放战争时间、抗日战争时期和红军时期参加革命工作的，另分别增加２％、 ４％。６％的折扣。 　　已去世的军休干部的配偶及军休所工作人员购买军休所住房的，参照上述办法计 算。 　　（五）一次付款折扣。购房人一次付清全部房款的，给予应付房款２０％的折扣。 申请分期付示的，首次付款额不得低于应付房款的３０％；余额１０年内付清，从第 二年（以签订购房协议之日为准）起，每年付款不得省于欠款额的１０％，并按国家 政策性抵押贷款利率支付利息。 　　（六）购房者免缴户产税、一次性契税和土地使用税。 　　第十三条 住房的实际售价，应当根据住房所处地段、结构、层次、朝向、设施和 装修标准等因素进行评估调节。调节系数按地政府规定执行。 　　第十四条 住房出售按房屋的建筑面积计算。建筑面积计算口径，按国家和军队有 关规定执行。 　　第十五条 住房的实际出售价格按下列公式计算： 　　（一）按成本价售房 　　实际出售价＝｛［成本价×（１－军人职业折扣率）－年工龄折扣额×夫妇双方 工龄之和］×（１－年折旧率×住房竣工年限）×（１＋调节系数之和）－负担价 ×现住房折扣率｝×住房面积×（１－一次付款折扣率）。 　　地方政府规定不实行标准价的城镇，第一年工龄的折扣额按成本价的０．６％计 算： 　　实际出售价＝［成本价×（１－军人职业折扣率－０．６％×夫妇双方工龄之和） ×（１－年折旧率×住房竣工年限）×（１＋调节系数之和）×（１－现住房折扣率） ×住房面积×（１－一次付款折扣率）。 　　（二）按标准价售房 　　实际出售价＝｛［标准价×（１－职业折扣率）－年工龄折扣额×夫妇双方工龄 之和］×（１－年折旧率×住房工年竣工年限）×（１＋调节系数之和）－负担价 ×现住房折扣率｝×住房面积×（１－一次付款折扣率）。 　　第十六条 军休干部、工作人员购房面积，必须严格执行住房面积标准。所购现在 住房超过本人职级面积标准但未达到上职级面积标准的，超过标准１０％（含）以内 的，与标准面积同样计算房价；超过标准１０％至２０％（含）部分，按成本价计算 房价，只给予房屋成新折扣和一次付款折扣；超过标准２０％以上部分，按市场价计 算房价，只给予房屋成新折扣和一次付款折扣。市场价格当地政府当年公布的价格执 行。 　　第十七条 标准住房面积以下的地下室（含半地下室）、杂屋房等简易附属用房不 予以出售。 　　第四章 产权界定 　　第十八条 军休干部、工作人员以成本价购买的住房，产权归个人所有。住用五年 和付清全部房款后，可以依法进入市场，原售房单位有优先购买、租用权，在补交土 地使用权出让金或所含土地收益和按国家规定交纳有关税费后，其余收入归个人所有。 　　第十九条 军休干部、工作人员以标准价收购买的住房，拥有部分产权，即占有权、 使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的 比重确定。住用五年和付清全部房款后，可以依法进入市场。原售房单位有优先购买、 租用权。售、租房收　，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按国家规定交纳 有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。 　　第二十条 一套住房只是一种产权形式。起面积标准部分无论用何种价格购买，只 能与标准面积内住房拥有同样的产权。 　　第二十一条 军休干部、工作人员购房后，不能再参加住房分配。购房面积低于本 人职级面积标准的，不予以补差。 　　第二十二条 工作人员购房后调离军休所的，应将所购军休所住房按届时的成本价 或标准价返售给军休所，属此类情况的，还可按当地政府的有关规定再购买一次住房。 　　第二十三条 已售出的住房，因军休所改造建设需要，住户应当服从统一规划安排， 其住房安置按有关规定执行。因国家建设需要征购的，其住房安置或住房补偿按照国 家有关规定执行。 　　第五章 售房程序及手续 　　第二十四条 出售军休干部住房按下列程序进行： 　　（一）严格履行报批。对所出售的住房，填写“军休住房出售审批表”，由各级 安置部门逐级上报，省民政厅审批，并报民政部优抚安置局备案。示经批准不得出售。 　　（二）进行房屋评估，安置部门会同具有房地产评估资质的机构对房屋进行评估， 评估工作严格按当地政府的有关规定进行，做到公平准确。 　　（三）认定购房对象资格。军休所对申请购房人进行资格认定。 　　（四）核定面积。核定超过或低于标准的项目和数量，提出加价或减价的意见。 　　（五）计算实际房价。依据评估确定的参数和购房人情况，计算房价，填写“军 休住房房计算书”。 　　（六）签订售房协议。售房单位与购房人签订“军休住房出售协议书”，明确售 房款。 　　（七）收缴售房款。 　　（八）办理产权登记。房屋产权证书由当地政府房地产行政主管部门发放。分期 付款的住户，以所购住房作为抵押，在未付清全部房款前，房屋产权证由售房单位保 存，待基付清全部房款后发给本人。 　　第二十五条 根据湖南省人民政府湘政发［１９９４］３４号文件规定，按成本价 或标准风房，价免证一次性契税，自住期间，免征房产税和土地使用税、费；单位向 军休人员成本价或标准价出售公有住房所得收入，免征营业税；新建成投入使用的公 有住房，以成本价、标准价向个人出售，其个人出资部分，固定资产投资方向调节税 按零税率给予照顾；房屋评估、办理住房过户和产权转移登记手续时，只能收取房屋 估价费、买卖管理费等，有关收费按规定标准的３０％收取。 　　第一章 售房收入管理及使用 　　第二十六条 售房收入提取２０％用于建立住房公共维修基金，由各住房管理单位 掌握，其余部分存入专门银行，专项管理，严禁挪作他用。具体管理使用办法按日后 财政部、民政部、建设部等有关部门规定执行。 　　第二章 售后管理及服务 　　第二十七条 住房出售后，其管理和维修逐步向区域化、专业化、社会化过渡。有 条件的单位可试行具有军休特色的物业管理。不具备条件的，也可委托当地房屋物业 管理部门进行和维修。无论哪种管理形式，都要实行有偿服务。 　　第二十八条 住房自用部位和自用设备的维修开支，由购房者负担。住房的自用部 位和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、燃气表以内的管线、供暖 设施和自用阳台。住户不得任意改户内的部位和设施。 　　第二十九条 住房共用部位和共用设施设备的管理维修，由住房管理单位或物业管 理机构负责，所需费用从公共维修基金中支付。房屋的共用部位和共用设施设备，按 国家建设部的有关规定划分。 　　第三十条 公共维修基金按有关规定建立，专户存储，专项使用。 　　第三十一条 购房者应当合理使用共用部位和毗连部位，保证走廊、楼梯、通道畅 通。不得有影响建筑安全和他人正常使用行为。住户不得拆改共用部位和设施，对擅 自拆改或使用不当造成损坏或发生事故的，按有关规定由责任者负责修复或赔偿，情 节严重的应追究法律责任。 　　第三章 附则 　　第三十条 本办法峰发布之日起实行。 (3)