１９９６年６月３日　沪房地物［１９９６］第４４３号 　　为进一步规范业主委员会的运作，搞好公房售后管理，现根据《上海市公有住宅 售后管理暂行办法》（以下简称《办法》），提出以下实施意见。 　　一、加强对业主委员会的指导和培训。 　　浦东新区规划土地局，各区县房地产局、房管局、崇明县建委（以下简称各区县 房管部门），应有一个部门和专人负责业主委员会的工作，进行业务政策指导。可视 业主委员会的分布情况，划片就近组成若干小组开展工作交流。应自６月份起分期分 批对辖区内的业主委员会正副主任进行培训。重点帮助他们树立自治管理、维护业主 合法权利的观念和责任感，帮助他们正确行使业主委员会的职责，提高业主委员会的 运作水平。 　　二、建立业主委员会工作制度。 　　业主委员会应建立自身工作制度，定期召开委员会议，研究决定重大事项；定期 召开管房小组联络会议，了解业主对物业管理的意见和要求。建立业主委员会与物业 管理单位例会制度，在正常情况下，每月开一次例会，互通情况，检查管理服务计划 的执行情况，研究和解决有关问题。 　　三、签订物业管理服务合同。 　　业主委员会要按照《办法》第１６条的规定，同物业管理单位签订物业管理服务 合同。目前，有些物业管理合同尚未签订，双方的权利与义务尚未明确，不利于物业 管理的正常运作。 　　物业管理服务合同签订后，应于十五日内报送所在地房管部门备案。 　　物业管理服务合同一经签订生效，业主委员会与物业管理单位是委托与被委托的 合同关系，是两个平等的民事主体，双方均应遵守合同所约定的权利和义务。 　　四、审议年度修缮管理计划。 　　物业管理服务合同签订后，物业管理单位应依据合同和政府规定的收费规定，制 订住宅维修、设备保养、公共设施维护及保安、保洁等年度计划目标、财务预算，经 业主委员会审议同意后，由物业管理单位负责实施。业主委员会应对物业管理单位实 施年度计划的进度、质量进行检查和监督。 　　五、管理三项基金。 　　公有住宅售后筹集的住宅修缮基金、公共设施修缮基金和高层电梯水泵更新基金， 统一由市公积金管理中心委托市建行管理，具体账务由物业管理单位进行操作。业主 委员会对三项基金的使用要严格把关，一是专款专用，二是账目公开，定期公布。为 了管好用好三项基金，应于年终委托有资质的审计会计单位，就三项基金的使用进行 审计，并向业主代表大会报告。 　　六、督促业主遵守房屋使用公约和业主公约。 　　维护物业的完好和设备的正常运转，创造一个整洁、优美、安宁的住宅区域，需 要物业管理单位提供的全方位的管理服务，更有赖于全体业主遵守业主公约，遵守 《办法》第１８条相邻住户准则和第２１条六禁止行为规定。业主委员会应加强对业 主使用房屋行为规范的教育，对违反规范的加以阻止，并提请有关部门予以处理。 　　七、协调业主与物业管理单位的关系。 　　业主委员会要协调业主与物业管理单位的关系，支持物业管理单位依照法规和物 业管理服务合同规定，行使职权。要按《办法》第４０条规定，督促业主按规定交纳 物业管理费和应付之服务费。 　　八、协调社区管理与物业管理的关系。 　　业主委员会要积极争取街道、里委等相关部门的支持，理顺社区管理与物业管理 服务关系，按各自的职责开展工作。 　　九、解决业主委员会必要的办公场所。 　　新建住宅小区和出售公有住宅的小区，售房单位应设法提供业主委员会办公场所。 若一个街坊小区有两个以上售房单位的，提供的办公用房由售房单位按原产权比例分 担。 　　十、落实业主委员会办公经费。 　　住宅小区中有利用公共设施经营服务收入的，如车辆泊位收入等，应该从收益中 提留，作为业主委员会办公费。没有公共设施经营服务收益的小区，业主委员会办公 经费的解决渠道由业主代表大会讨论决定（或向业主收取，或在住宅维修基金利息中 列支）。未出售的公房，按公私产比例从租金收入中列支。有关办公费使用情况应每 年向业主代表大会汇报。 （4）