第一章 总则 　　第一条 为加强对开发工程的质量管理，明确各级工程技术管理人员的责任，根据 上级有关规定，结合开发工程质量管理工作实际，制定本办法。 　　第二条 凡城建集团总公司房地产开发部（以下简称开发部）所属工发企业进行的 开发建设工程活动必须遵守本办法。 　　第三条 本办法所称开发建设工程是指房屋建筑、土木工程、施工乃至建设工程的 总体质量。按照国家现行的有关法律、法规、技术标准、设计文件要求，以及合同中 对工程的安全、适用、经济、美观等特性的综合要求。 　　第二章 质量管理体系 　　第四条 开发部对开发建设工程质量管理分为三级管理。 　　一、 开发部（一级管理），在经理领导下对所属分公司开发建设项目的进度和质 量等进行全面管理与指导，由总工程师办公室（以下简称总工办）具体组织实施。 　　二、 各开发公司（二级管理），是开发建设项目质量的直接责任者，在开发部领 导下对本公司开发建设项目的进度和质量进行全过程管理。 　　三、 项目负责人（三级管理），在分公司的领导下，对所负责的项目或单位工程 的进度、质量等进行监督管理。 　　第三章 职责与分工 　　第五条 开发部总工程师在经理领导下，负责本系统的质量管理工作。 　　一、 贯彻执行国家有关质量政策、法规，审定具体实施办法，组织制定工程质量 管理标准、工作标准、奖惩制度，召开工程质量工作会议，结合实际，对全体职工进 行全面质量管理教育。 　　二、 主持协调各单位对工程质量监督管理工作的关系。 　　三、 及时组织讨论并解决重大质量管理问题，组织处理重大工程质量事故，重大 问题应提交经理办公会研究解决。 第六条 综合计划部是开发部质量管理的归口管理机构。 一、制定有关工程质量监督管理工作的各项规定、标准和办法，负责建立健全所 属质量管理体系。掌握分公司开发项目质量管理工作动态，及时向主管领导汇报和信 息反馈。 二、了解并掌握开发项目的前期准备工作，对开发项目的可行性分析、总体规划、 市政配套、征地拆迁、设计方案及经济效益和社会效益等要全面掌握，重要项目应根 据有关规定和实际审核提出意见。 三、严把质量关，协助各分公司根据工程特点和技术要求，按有关规定选择相应 资质等级的勘察、规划、设计、施工单位。对不按规范规定、有关文件和合同条款执 行的勘察、设计、施工单位；对经审核不符合要求的设计方案；对分部分项工程验收 和竣工验收不合格的工程有权否决，有权采取相应措施并责令有关单位及时妥善处理， 直至达到要求或合格。 四、了解掌握开发建设项目实施的全过程，听取各级工程质量监督管理部门的情 况汇报，组织经验交流及工程质量联检活动。对下列环节总工办必须参与并提出相应 明确意见：审核规划、设计方案、图纸会审、设计交底，审查施工组织设计、防水工 程验收、结构竣工验收、样板间的评定和工程竣工验收。协助总工程师解决重大技术 和质量问题。 五、建立开发部系统的质量统计报表制度及竣工工程核验单台帐，抽查所属公司 竣工档案，保证资料完整可靠。 第七条 开发公司（含房管等）职责 一、开发公司是开发建设项目的建设单位，经理对质量负全面责任，主任工程师 在经理领导下负责质量管理工作。 二、开发公司必须根据工程特点和技术要求并按有关规定选择相应资质等级的规 划、勘察设计、施工单位。所签合同中须有质量条款并明确其责任。一个单位工程应 有一个施工企业负责总包，不准转包。开发公司不作分包工程的平方。重要工程签订 合同前应向开发部报告或备案。 三、开工前，开发公司办理有关工程质量监督手续，委托工程建设监理单位进行 监理并签订监理合同，明确双方责任、权利和义务，并向开发部备案。 四、负责组织开发建设项目全过程管理，按照有关规定，认真组织审核规划设计 方案，提高规划设计质量。 开工前，认真组织设计交底、图纸会审和施工组织设计的审查，并监督执行；施 工中对工程质量进行监督管理；竣工后，及时组织竣工验收。认真处理 规划、设计、 施工等方面的技术问题和工程质量事故，确保全部工程质量核验验合格，优良品率达 到开发部下达的指标。 五、在工程建设过程中，及时掌握分部分项工程质量评定结果，审批样板间 （层），随时作好国家对商品住宅抽查必备的质量保证资料，参加观感质量检查，对 提出的问题落实解决办法。 六、指派工程项目质量负责人，随时填写工程日志，及时处理项目负责人提出的 问题，发生重大工程质量事故应及时写出专题报告。 第八条 项目负责人职责 一、认真领会规划意图和设计任务书要求，审核设计方案，严把规划、设计质量 关。 二、认真阅读熟悉施工图纸及设计说明，掌握土建、水、电各专业部份及分项工 程质量评定标准，随时检查各种材料、构件、设备等出厂合格证和试验报告单，负责 隐检，办理洽商，密切配合施工单位和质量监督部门做好工作。 三、在工程建设过程中，严格按设计要求、验收规范、规定，监督检查工程质量， 重点检查地基基础、主体结构、装饰工程、决定使用功能和结构安全的重要部位，以 及质量保证资料的完整性和可靠性。及时办理工程质量等级核验单与电梯运行许可证。 四、认真填写工程日志，实事求是反映情况，及时检查，发现问题要抓住不放， 及时妥善地进行处理，对不听劝告、改进不大的施工单位应向主管领导汇报或提出停 工建议。 五、工程完工后，应及时督促施工单位办理竣工资料及工程质量等级评定核验单 的移交工作。 　　第四章 工程质量监督与管理 第九条 开发总工办对所属开发分公司的质量管理及开发建设项目的质量定期或 不定期地抽查，督促和组织联检、经验交流，帮助所属单位建立健全质量保证体系， 加强对开发工程质量的控制。 第十条 开工前，各开发分公司应正式委派工程师以上职称的工程技术干部，担 任开发项目或小区的技术负责人，以书面形式通知施工及有关单位。明确责任，落实 到栋号，组成小区的质量监督网络。 第十一条 技术负责人，必须狠抓施工单位内部质量保证体系的形成及其人员的 落实，并加强监督管理。开工前施工员、质量检查员、资料员必须到位，促其正常运 转。 第十二条 各开发分公司应充分发挥自身管理网络的作用，并密切配合质量监督单 位的工作，依靠监理单位的职能，形成一个由监理单位、建设、施工三位一体的质量 监督管理体系，对工程、质量实行全面控制。 第十三条 各开发分公司根据开发建设工程大小，配备一定数量的各专业配套的专 职质量管理现场检查人员和资料收集员，随时检查施工单位各专业项目工程质量及隐 蔽工程。并保证竣工档案资料的完整性和可靠性。 第十四条 严格把好原材料、构配件和设备关。对施工单位使用的建筑材料、装饰 材料、预制品、半成品等以及各类设备到货后要抽样检查，进行质量认定。必要时由 项目负责人或由开发分公司委派专门人员主持、会同有关部门人员检验其是否符合验 收标准，对不符合要求或已淘汰型号的设备、损坏的构件及无出厂证明、无生产许可 证厂家生产的材料均不得使用。 第十五条 项目技术人员要督促施工单位按规定制作混凝土及砂浆试块，如期进行 试任。对各种材料如期进行试验，并作出试压及试验报告，随时抽查施工记录、质量 检查记录等，并做好收集整理工作。不难弄虚作假，否则，一旦发现，要严肃处理。 第十六条 项目技术人员如发现施工单位在施工过程中不按设计图纸和施工规范施 工，有权提出纠正意见、返工处理意见和停工指令。 第十七条 项目技术人员对隐蔽工程及分部（项）工程进行检查验收，并督促施工 单位及时详细填写隐蔽工程验收证明，变更较大的部位要绘制出详图备查。 第十八条 所有水电工程预埋管线均需办理隐蔽工程验收手续，分层检验必须与土 建同时进行，二者缺一不得继续施工。 水电工程隐检内容： 1．室内给排水位置、标高、坡度、防腐防锈和闭水试验。 2．电器安装规格、位置、标高、弯度、接头和低压进出口方向等。 第十九条 隐蔽工程验收证明应及时签证，未经签证不得进行下道工序的施工，如 有违反，项目负责人可令其停工，并要追究施工单位负责人和有关人员的责任。 第二十条 发生重大质量事故（影响主体结构，如基础、墙、梁、柱、板等部位） 应专题书面向上一级部门汇报，必要时召集有关部门开现场会，提出处理意见。 第二十一条 为了提高装修质量，各开发公司应指示项目负责人督促施工单位抓好 样板墙、样板间、样板层工作，经设计、质监部门评定后，以样板引路，作为最低标 准，组织大面积施工。 第二十二条 竣工验收由各开发公司负责组织，有关单位及部门参加。 1．工程交工验收是全面考核房屋建设成果，检验设计和工程质量的重要环节，所 有建设项目和单体工程以及水、电、卫、气等附属工程全部完成后，进行竣工验收， 不合格的工程或小区不准交工。 2．交工验收的标准： （1）全部工程项目按照合同规定和设计图纸要求施工完毕。居住小区按照规划方 案内容全部建成，达到国家《建筑安装工程质量检验评定标准》或城市住宅小区分项 评价内容，能满足使用要求。 （2）交工工程达到使用功能，做到窗明、地净、水通、灯亮、有采暖通风设备的 应达到运转正常。 （3）建筑物四周场地平整，各种管道和小区道路全部畅通，整个住宅小区按规划 要求全部完成。 （4）技术档案、资料齐全。 （5）有质量监督站验收鉴定书。 3．正常验收前，开发公司的项目技术负责人及其各专业管理人员，应会同施工 单位及质量监督部门进行初验和竣工资料检查，验收中有不符合质量要求或不符合规 划设计要求或资料缺项的需返工，双方要确定部位数量、处理办法和期限，经复检合 格后，施工单位提出书面竣工验收申请，开发公司接到申请报告后，在15天内组织有 关单位进行复验，验收合格后办理验收登记手续。 4．工程竣工验收后，开发公司主管应会同资料员、开发部档案室、现场单项工 程或小区建设负责人，按规定的《建筑安装工程技术资料目录》、《北京市城市建设 工程竣工档案管理细则》规定的竣工档案范围和内容移交，凡资料不全或不符合要求 者，视同建设工程不合格，不能交工验收。 5．竣工档案资料的基本内容： （l）基建文件材料： 　A．由开发公司提供下列文件： a．基建计划任务书等重要文件，包括立项报告及批件、可行性研究报告及批件、 基建计划文件、规划设计条件及批准的规划方案、设计任务书及委托设计合同、办理 规划建设许可证的各种手续及文件等。 b．建设用地、征地、拆迁有关文件资料。 c．工程竣工总结或小区完工总结。 d．工程照片。 e．其他有关文件、资料、图纸等。 B．由施工单位提供下列施工技术文件： a．施工许可证。 　　b．地基钎探验槽及基础设计变更处理记录。 c．原材料及施工试验记录汇总表按《建筑安装工程技术资料核查表》附录三表 填写。 d．具有永久保存价值或在竣工图中不能反映清楚的重要设计变更洽商记录。 e．隐蔽工程验收记录。 f．结构工程验收记录。 g．工程质量事故处理记录。 h．竣工验收鉴定书。 i．其他需要归档的技术文件。 （2）各专业竣工图纸材料。 第二十三条 工程竣工验收手续办完后，移交房管部门进行管理。 第二十四条 对工程质量进行奖罚，质量等级以市质量监督总站评定为准，奖罚 条件按有关文件执行。 第二十五条 施工质量回访保修。 （一）房屋竣工一年内，施工质量发现如下问题，原开发建设的开发公司应负责 与原施工单位联系，负责保修。 1．屋面漏水、表层起鼓开裂、排水管道堵塞。 2．厨房、厕所、阳台地面渗水、倒泛水。 3．平顶抹灰起壳脱落、墙面面灰爆裂。 4．门窗框扇安装不牢固或安装后变形，开关不灵活、油灰干裂剥落、窗户渗水。 5．室内上下水道堵塞（非用户造成）渗漏。 （二）竣工验收后，在移交技术资料的同时，收取施工单位保修卡。 （三）在工程决算时，应按规定预扣一定的款额作代修金，以监督施工单位做好保 修工作。 （四）在接到住户保修范围申请后，房管部门应负责向原建设管理的开发公司联系， 由开发公司通知施工单位在十天内进行修理，逾期由甲方代修，费用在保修费中扣除， 一年期满后与施工单位结清。 第二十六条 工程款结算采用巡回签字制度，由开发公司主管工程的经理和主任工 程师签发，最后财务部门收条结帐。 1．单项工程负责人签字（工程竣工验收后）。 2．工地（或小区）负责人签字（移交资料齐全后）。 3．预决算负责人签字（决算审查结束、决算书返回后）。 4．统计资料员签字（所有资料符合归档要求后）。 5．材料部门签字（材料帐结清后）。 6．开发公司工程主管签字（资料清、手续清、帐目清）。 7．财务部门签字（巡回收条收回，并付款）。 　　第五章 其它措施 第二十七条 督促施工单位一律挂牌施工。 第二十八条 要求施工单位按施工总干面布置图作业，尤其在一个工地如有两个以 上单位施工时，要严格控制施工场地，不得随意侵占其它用地。 第二十九条 施工现场中重要的测量控制点和控制桩，任何单位和个人不得损坏。 第三十条 必须保持施工现场的道路和排水系统畅通，混凝土搅拌机的污水必须通 过沉淀池排入小区排水系统，对因管理不善造成的堵塞等，均由所在地段施工单位清 理，现场管理人员应进行必要的监督管理。 第三十一条 开发公司现场管理人员，应经常检查施工单位的脚手架、安全网、电 器设备等，督促施工单位按有关操作规程和安全要求操作和施工。 第三十二条 坚持现场办公和调度例会制度，保证会议确定的各项事宜有专人负责， 并限期得到全面落实。 第三十三条 坚持面向基层、面向现场，做到摸实情、讲实话、办实事、求实效， 不断总结工程管理经验。 第三十四条 认真编制和执行工程开发建设组织总设计，并用其控制施工进度，保 证工程质量，工程造价合理。 第三十五条 熟悉和掌握市政、公用、园林道路、供电等配套工程建设的技术规范 以及政府颁布的法规、制度、办法。 　　第六章 考核与奖惩 第三十六条 本管理细则可作为对开发部有关部门、开发公司及其有关人员业绩考 核的标准之一，对本办法贯彻执行好并做出成绩的单位和个人，予以奖励，否则要给 予处罚。 　　第七章 附则 第三十七条 本管理细则自1994年7月1日起执行，细则中的具体问题由开发部总工 办负责解释。 第三十八条 本细则如与上级有关规定抵触时，按上级规定执行。