第一章　总则 第一条　为加强成本管理，降低成本耗费，提高经济效益，根据中国人民建设银 行《国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法》，制定本办法。 第二条　本办法适用于房地产开发部及其下属分公司和纳入开发部统一计划的其 他内部独立核算单位。 第三条　成本管理的基本任务是：通过对开发项目成本的预测、计划、控制、核 算、分析和考核，挖掘降低成本的潜力，努力降低成本。 　　第二章　成本项目和开支范围 第四条　按照开发工程特点，划分为以下六个成本项目： 一、土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有 关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。 二、前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、 三通一平等支出。 三、建筑安装工程费：包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和 以自营方式发生的建筑安装工程费。 四、基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、 照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 五、公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 六、开发间接费用：指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、 职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 第五条　各单位应正确区分收益性支出与资本性支出和其他支出的界限，严格按 照成本开支范围的规定计入成本。一切按国家规定不得列入成本的支出，应按有关规 定渠道开支，不得列入成本。 　　第三章　成本预测和成本计划 第六条　成本预测是开发项目可行性研究的重点，是成本管理的首要环节。为了 保证开发项目目标利润和实现，各单位必须进行成本预测，对其成本耗费作出合理的 测算，制定目标成本（目标成本的构成是：开发成本＋期间费用）。 第七条　成本预测的基本程序：１．收集历史资料；２．进行市场调查，掌握市 场信息；３．进行销售和价格预测；４．初步测算目标成本和目标利润；５．充分考 虑变化因素，计算预测误差，修正目标成本；６．组织对目标成本的评估。 第八条　各单位应在开发项目目标成本的基础上，编制降低成本计划。降低成本 计划的编制内容，包括各成本项目的成本降低计划；各项期间费用的降低计划；各项 技术组织措施计划。 第九条　降低成本计划编制分工，应按照成本管理责任制的规定划分，拆迁部门 负责土地征用及拆迁补偿费的计划；经营部门和工程配套部门负责前期工程费、建筑 安装工程费、基础设施费、公共配套设施费等的计划；行政管理部门负责管理费用及 开发间接费用的计划；财务部门负责其他间接费用的计划，并负责汇总成本降低计划。 第十条　降低成本计划是成本分析和考核的重要依据，编制完毕，应逐级上报， 坚决贯彻执行，防止流于形式。 　　第四章　成本核算 第十一条　成本核算是成本管理的中间环节，必须严格执行财政部门有关成本核 算的统一规定，确定成本核算程序和方法。 第十二条　成本核算对象应结合开发工程地点、用途、结构、施工队伍等因素， 分别确定。一般以每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 第十三条　开发项目的实际成本，必须分别成本核算对象，根据计算期内实际消 耗和实际价格，按照权责发生制的原则，进行核算。不得以计划成本、预算成本或估 计成本代替实际成本。 第十四条　实际成本中耗用的材料和设备的价格，其计划价格与实际价格的差异， 必须按期进行合理分配，调整开发工程成本。 第十五条　成本核算必须划清下列界限： 一、成本核算对象之间的界限。 二、成本项目之间的界限。 三、本期成本与下期成本的界限。 四、主体工程与公共配套设施的界限。 第十六条　有关成本核算资料，必须正确、完整，如实反映工程开发过程中的各 种耗费，记录和编制必须及时。 　　第五章　成本考核与分析 第十七条　各单位要定期考核成本水平，控制成本支出，对目标成本和降低成本 计划的执行情况进行检查和评价。 第十八条　成本考核的依据是：国家政策；制度和法规；开发项目的目标成本及 降低成本计划；实际成本的资料。 第十九条　成本考核的方法主要采用比较法。实际成本与目标成本和降低成本计 划比；与上年同期成本比；与同类竣工开发项目成本比；与上年人均管理费用比。 第二十条　成本分析是经济活动分析的一项重要内容，各单位应每季分析一次。 分析的形式可采取典型工程的专题分析，一事一议的专门分析，各成本项目的专项分 析等。 第二十一条　各单位应采取成本考核和成本分析相结合的方法，找出成本上升和 下降的主、客观原因，量差和价差的因素，存在的主要问题和矛盾，以及解决这些矛 盾的切实措施和方法。 　　第六章　成本管理责任制 第二十二条　各单位要按照权责结合的原则，建立上下衔接、左右结合的成本管 理责任制度，调动全体职工的积极性，保证工程质量，缩短工期，降低工程成本。 　第二十三条　各单位经理要把成本管理作为企业管理的中心环节来抓，领导成本 管理的全过程，并对经济效果负全面责任。 第二十四条　总会计师及各分公司财务主管协助经理领导成本管理，参与开发项 目可行性研究和降低成本计划的制定，正确执行成本计划，准确核算成本，采取有效 措施，降低成本，节约投资。 第二十五条　总工程师及各分公司工程主管协助经理管理规划、设计、施工、技 术等工作，参与开发项目可行性研究和降低成本计划的制定，做到技术上先进、合理， 经济上节约，对各项技术组织措施的经济效果负责。 　　第二十六条 总经济师及各分公司的经营主管协助经理搞好开发项目可行性研究和 参与降低成本计划的制定，组织编制商品房销售计划，确定商品房价格，办理商品房 的预售及销售。 　　第二十七条 开发部与各分公两级成本管理责任的划分： 　　一、 各分公司负责编制开发项目的可行性研究报告和目标成本的制定；开发部负 责对其进行审定。 　　二、 开发部实行目标成本管理，将其发包给各分公司进行承包。 　　三、 各分公司在目标成本的基础上，编制降低成本计划，采取节实措施，进行成 本控制和管理。 　　第七章 附则 　　第二十八条 本办法在执行中的问题，由集团总公司房地产开发部负责解释。 　　本办法自１９９４年７月１日起施行。