１９９９年１０月１日　琼地税发［１９９９］３５２号 　 一、关于“普通住宅”的认定 “普通住宅”是指按一般民用住宅标准建造的居民住宅。认定“普通住宅”须同 时满足以下两个条件：（一）除别墅以外的房屋；（二）单位建筑面积造价不超过 1500元，造价包括土建工程、水电安装工程和一性装修工程的成本费用。由于各种原 因，工程项目预结算资料遗失或难以确认，致便单位建筑面积造价无法计算的，由税 务机关根据工程项目的实行情况依法核定。 二、关于房改房（包括集资建房）的免税问题 对企业、行政事业单位经房改主管部门批准，按成本价、标准价向本单位职工出 售公有住房的收入和按建筑安装成本集资合作兴建的职工住房，暂免征收销售不动产 环节的营业税。 三、关于“1998年6月30日以前建成尚未售出”的空置商品住房的认定 “1998年6月30日以前建成尚未售出”的空置商品住房，是指在1998年6月30日之 前已经办理竣工验收手续，至1999年8月1日以后尚未售出的商品住房。 前款所称“办理竣工验收手续”的时间，以取得当地建设主管部门签发的《工程 交（竣）工验收证明书》所署日期为准。所称“售出”的时间，以交易双方签订售房 合同并已收取首期售房预收款的时间为准。 四、关于经济适用住房（安居工程）征免税问题 对1998年6月30日以前建成，1999年8月1日后尚未售出的经济适用住房，在2000年 底前免征营业税和契税。 1999年8月1日以前已经建成销售的经济适用住房（安居工程），同时具备以下两 个条件：（一）已列入国家经济适用住房（安居工程）建设投资计划；（二）建设经 济适用住房（安居工程）和利润不超过建设成本的3%。 可以按照财政部《关于住房制度改革中财政税收政策的若干规定》（财综字[1992] 第106号）和《海南省城镇经济适用住房管理制定》（1994年12月19日省政府57号令） 的精神进行清理，一次性补办免征销售不动产环节营业税的审批手续，建设成本包括 征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费和住宅小区基础建设费（含 小区非营业性配套公建费）。凡2000年底以前示按要求补办免税审批手续和1999年8月 1日以后建成销售的经济适用住房，一律按现行规定征收营业税。过去对经济适用住房 （安居工程）销售不动产环节已经征收的税款不再退还。 五、关于政策执行时间的认定 房地产市场税收优惠政策从1999年8月1日起执行，此时点以纳税义务发生时间为 准。凡是1999年8月1日以后（含8月1日）销售的商品住房，按调整后的政策执行； 1999年8月1日以前已经签订购房合同并收取首期售房预收款的，仍按原政策执行。 六、关于分期付款征营业税问题 对于从1999年8月1日至2000年12月31日期间内签订购房合同采用分期付款方式， 到免税期满后仍未付清购房价款的，是否享受营业税优惠政策，可按以下两点原则确 定：一是在免税期内预付购房款必须达到40%，免税期满后收到的后续购房价款也可享 受免税政策；二是在免税期间的购房价款未达到上述规定比例的，免税期满后收到的 购房价款不能享受免税政策，应按规定征税。