１９９５年３月１６日 国税函发［１９９５］１１０号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，扬州培训中心，长春
税务学院：
１９９３年１２月１３日国务院发布了《
中华人民共和国土地增值税暂行条例》，
财政部于１９９５年１月２７日颁布了《
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施
细则》。为了做好对土地增值税的宣传解释工作，我们拟定了《土地增值税宣传提
纲》，现发给你们。为使纳税单位和个人充分了解土地增值税的有关规定和缴纳方式。
增强依法纳税的观念。请你们结合本地情况，采取多种形式广为宣传。
附：土地增值税宣传提纲
一、什么是土地增值税
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简
称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。国务院在
１９９３年１２月１３日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称
《条例》），财政部于１９９５年１月２７日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂
行条例实施细则》（以下简称《细则》）。土地增值税从１９９４年１月１日起在全
国开征。
二、为什么要开征土地增值税?
开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产
市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健
康发展。具体为：
（一）开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家
对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。改革开放前，我国土地管理制度一直采
取行政划拨方式，土地实行无偿无限期使用，但不允许买卖土地。实践证明，这种土
地使用管理制度不利于提高土地资源的使用效益。自１９８７年我国对土地使用制度
进行改革，实行国有土地使用权的有偿出让和转让后，极大地促进了我国房地产业发
展和房地产市场的建立，对提高土地使用效益，增加国家财政收入，改善城市基础设
施和人民生活居住条件，以及带动国民经济相关产业的发展都产生了积极作用。
但是，由于有关土地管理的各项制度滞后，以及行政管理上的偏差，在房地产地
产业发展中也出现了一些问题。特别是９２年及９３年上半年，我国部分地区出现的
房地产持续高温，炒买如实房地产情况严重，使得很多资金流向了房地产，极大地浪
费了国家的资源和财力，国家土地资金收益大量流失，严重冲击和危害了国民经济的
协调健康发展。为扭转这一局面，国家采取了一系列宏观调控措施，其中一项就是开
征土地增值税，这也是社会主义市场经济发展的客观需要。
（二）对土地增值课税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，
以保护正当房地产开发的发展。土地增值主要是二方面原因，一是自然增值，由于土
地资源是有限的，随着社会经济的发展，生产和生活建设用地扩大，土地资源相对发
生紧缺或改善了投资环境，导致土地价格上升。二是投资增值，把“生地”变为“熟
地”，建成各种生产、生活、商业设施，形成土地增值。土地属国家所有，建国以来，
国家在城市建设方面投入了大量资金，搞了许多基础设施建设，这是土地增值的一
个重要因素，对这部分土地增值收益，国家理应参与土地增值收益分配，并取得较大
份额。征收土地增值税有利于减少国家土地资源增值收益的流失，同时，对投资房地
产开发的合理收益给予保护，使其能够得到一定的回报，以促进房地产业的正常发展。
但对炒买炒卖房地产获取暴利者，则要用高税率进行调节。这样就可以起到保护正
当房地产开发的发展、遏制投机者牟取暴利的行为，维护国家整体利益的作用。
（三）规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入，为经济建设
积累资金。目前，我国涉及到房地产交易市场的税收，主要有营业税、企业所得税、
个人所得税、契税等。这些税对转让房地产收益只起一般的调节作用，对房地产交易
因土地增值所获得的过高收入起不到特殊的调节作用。开征土地增值税能对土地增值
的过高收入进行调节，并为增加国家财政收入开辟新税源。土地增值收入属于地方财
政收入，地方可集中财力用于地方经济建设，同时，开征土地增值税可以规范土地增
值收益约分配制度，统一各地土地增值收益收费标准。
总之，开征土地增值税对于维护国家利益，合理分配国家土地资源收入，促进房
地产业和房地产市场健康发展都会产生积极作用。
三、制定土地增值税所遵循的原则是什么?
根据社会主义市场经济发展的客观需要，和国家对房地产市场和房地产开发进行
调控的要求，在研究制定土地增值税时遵循了以下三个原则：
（一）要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止
扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。土地增值税以转让房地产的增值额为计税
依据，并实行四级超率累进税率，对增值率高的多征税，增值率低的少征税，充分体
现对过高增值收益进行有效调节的作用。
（二）维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入，土地资
源属国家所有，国家为整治和开发国土投入了巨额资金，国家理应参与土地增值收益
分配，增加国家财政收入，用于国家经济建设。
（三）保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进
房地产开发结构的调整。制定的土地增值税政策，对正当房地产开发者从事房地产开
发的投资回报率和通胀因素是有照顾的，以区别于房地产交易的投机行为，这样一方
面制约和抑制了房地产的投机和炒卖，另一方面又保护了正常的房地产开发，引导房
地产业健康稳定地发展。
四、土地增值税的征收范围是如何规定的?
根据《条例》的规定，凡转让国有土地位用权、地上的建筑物及其附着物并取得
收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国
有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《
中华人民
共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行
征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要
自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不
应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不
征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于
土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而
未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，
但未取得收入，就不能征收土地增值税。
五、土地增值税的征税对象是什么?
土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得
的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的
余额。
计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。转
让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利
益。对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情况要
按评估价格确定其转让收入。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：
（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地
价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为
支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定
补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称房地产开发成本）。包括
土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套
费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）是指销
售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接
计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明
的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地
产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的５％以内予以扣
除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用
权所支付的金额及房地产开发成本的１０％以内计算扣除。
（四）旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋、及建筑物时，由政
府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当
地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。
（五）与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维
护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（六）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金
额与房地产开发成本之和加计２０％的扣除。
六、具体计算增值额时应注意什么?
在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：
（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，
只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳
的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。
（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，
允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本
再加计开发成本的２０%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更
多的资金投向房地产开发。
（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣
除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本
和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计２０％的扣除。这可以使从事房
地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。
（四）转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估
价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价
值），以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目
金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较
合理。
七、土地增值税的纳税义务人都包括哪些?
土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物
的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及
其他单位和个人。根据《
国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、
营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，土地增值税也同样适用于涉外企
业、单位和个人。因此，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨，
以及港澳台同胞等，只要转让房地产并取得收入，就是土地增值税的纳税义务人，
均应按《条例》的规定照章纳税。
八、土地增值税的税率是如何规定的?
土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为３０%，最高税率为６０％。超
率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。
在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目
金额的比率（增值率）从低到高划分为４个级次：即增值额未超过扣除项目金额５０
％的部分；增值额超过扣除项目金额５０％，未超过１００％的部分；增值额超过扣
除项目金额１００％，未超过２００％的部分；增值额超过扣除项目金额２００％的
部分，并分别适用３０％、４０％、５０％、６０％的税率。
土地增值税４级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括
本比例数。如增值额未超过项目金额５０％的部分，包括５０％在内，均适用３０％
的税率。
九、土地增值税的减免税政策规定有哪些?
按照《条例》和《细则》的规定，土地增值税减免税共有四条：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的（含
２０％），免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额２０％的，应对其全部增值
额计税（包括未超过扣除项目金额２０％的部分）。这是考虑到我国人民居住条件仍
然较差，对建造普通标准住宅而增值较低的予以免税，而对增值较高的就全部增值额
征税，有利于控制普通标准住宅售价，促进和保证其健康发展。
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。这是因为，
政府在进行城市建设和改造时需要收回一些土地使用权或征用一些房产，国家要给予
纳税人适当的经济补偿，免予征收土地增值税是应该的。
（三）因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而
取得的收入，免征土地增值税。根据城市规划，污染、扰民企业（主要是指企业产生
的过量废气、废水、废渣和嗓音，使城市居民生活受到一定的危害）需要陆续搬迁到
城外，有些企业因国家建设需要也要进行搬迁。这些企业要搬迁不是以盈利为目的，
而是为城市规划需要，存在许多困难，如人员安置，搬迁资金不足等，而且大都是一
些老企业，这个问题就更突出。为了使这些企业能够易地重建或重购房地产，对其自
行转让原有房地产的增值收益，给予免征土地增值税是必要的。
（四）为促进我国住房制度的改革，鼓励个人买房，对个人因工作调动或改善居
住条件而转让原自住房，凡居住满５年或５年以上的，经向税务机关申报批准，免予
征收土地增值税；居住满３年未满５年的，减半征收土地增值税；居住未满３年，按
规定计征土地增值税。
十、怎样计算土地增值税应纳税额?
应纳土地增值税税额等于增值额乘以适用税率
如果增值额超过扣除项目金额５０％以上，在计算增值额时，需要分别用各级增
值额乘以适用税率，得出各级税额，然后再将各级税额相加，得出总税额。在实际征
收中，为了方便计算，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数
的简便方法计算土地增值税税额，具体计算公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额５０％的土地增值税税额等于增值税乘以３０
％。
（二）增值额超过扣除项目金额５０％。未超过１００％的土地增值税税额等于
增值额乘以４０％减去扣除项目金额乘以５%。
（三）增值额超过扣除项目金额１００%，未超过２００％的土地增值税税额等
于增值额乘以５０％减去扣除项目金额乘以１５％。
（四）增值额超过扣除项目金额２００％的土地增值税税额等于增值额乘以
６０％减去扣除项目金额乘以３５％。
十一、房地产评估的计税事项是什么?
在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：
（一）出售旧房及建筑物的；
（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（三）提供扣除项目金额不实的；
（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房
地产进行综合评定的价格，税务机关根据评估价格，确定其转让房地产的收入、扣除
项目金额等，及计算房地产转让时所要缴纳的土地增值税。对评估价与市场交易价差
距较大的转让项目，税务机关有权不予确认，要求其重新评估。纳税人交纳的评估费
用，允许作为扣除项目金额予以扣除。采用评估办法，符合市场经济的原则，有利用
维护税收法纪，加强征管。
十二、土地增值税的征收管理都有哪些规定?
（一）转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：
１、纳税人在转让房地产合同签订后７日内，到房地产所在地税务机关办理纳税
申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、地使用权证书、土地转让、房产买卖合
同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同
意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
对预售商品房的纳税人，在签订预售合同７月内，也须到税务机关备案，并提供
有关资料。
２、税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进
行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。
３、纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
（二）对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预
征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。
（三）土地管理和房产管理等部门应当协助税务机关依法征收土地增值税，向税
务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、
房地产市场交易价格以及权属变更等方面的资料。积极支持税务部门搞好土地增值税
的征收管理工作。 (1)
