【中华财税网北京09/08/2004信息】　近来，全国不少地区房地产价格出现快速 上涨。如江西、甘肃和天津等地，价格涨幅已超过２０％。根据国家统计局公布的最 新数字，今年１至７月全国房价同比上升１２．９％，创８年来的新高。有分析指 出，受高额利润的利益驱动，房地产业发展的增速在短期内不会马上下降，房地产业 的繁荣还将继续维持。 　　房地产业的繁荣，持续带动了房地产金融业务的迅速发展。但是，土地批租管理 上的偏差和银行对开发贷款风险管理的缺陷，给银行业的资产质量带来了非常严重的 潜在风险。上周末，中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，这是 银监会成立以来发布的第一个针对行业贷款经营的指引，也是继去年央行“１２１号 文件”后，金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。 　　首次明确“土地储备贷款” 　　近年来，随着我国土地使用制度改革的进一步深化，政府为加强对城市土地市场 的集中管理，在全国逐步推广政府土地储备制度。土地储备中心的主要职责是代表政 府统一收购需要盘活的土地，成为土地一级市场上供应土地的惟一渠道和机构。 　　在房地产金融中，筹集购地资金是征购土地的关键所在，垄断土地收购需要巨额 的资金投入，但我国土地储备制度融资体系建立的基础，与其他市场经济国家有着重 要的国情区别，目前还不具备其他国家完善的地方政府举债制度和债券市场，而我国 预算法也明确作出了不允许地方政府举债的规定。 　　现实中，尽管商业银行实践中已经在经营土地储备贷款，但至今为止各类规范性 文件，包括部门规章均未对“土地储备贷款”进行明确规定。《指引》从提醒商业银 行关注土地储备贷款风险的角度，对其进行了定义，并在土地储备贷款风险管理部分 对商业银行发放土地储备贷款的风险点作了专章规定。值得注意的是，《指引》只对 土地储备贷款提出一般性的风险管理要求，而没有对贷款期限、比例、贷款方式等作 出具体规定。 　　使用统一申请表 　　《指引》在个人住房贷款风险控制部分要求商业银行应统一“个人住房贷款申请 表”，并将借款人以及风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。 　　风险评估报告已基本涵盖了对借款人进行分析的各个方面，如偿还能力、还款意 愿、担保情况、财务状况、基本情况、其他情况等。 　　业内人士表示，统一表格的运用将客户的信息标准化，这不仅有益于各银行降低 成本，提高效率，还可以保持数据的统一性，为银行一系列的后期工作，如贷后管 理、组合管理、引入按揭保险以及最终的资产证券化奠定良好的基础，也有利于相关 机构统一征信系统的建立和完善。 　　个人房贷不能超过收入的５０％ 　　《指引》强调，银行在发放个人房贷时应着重考察借款人的还款能力，并由此给 出了５０％与５５％两个偿还比率。 　　偿还比率是审慎评估借款人还款能力的有效依据。《指引》第三十六条规定，商 业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制 在５０％以下（含５０％），月所有债务支出与收入比控制在５５％以下（含５５％）。 　　《指引》规定的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本 人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的 贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时 对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。 　　取消房地产贷款上限 　　《指引》对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理分别提出 了要求，但是，却取消了商业银行房地产贷款的最高比例限制。 　　银监会指出，《指引》没有规定商业银行房地产贷款的最高比例限制，是因为房 地产贷款的比例限制由各家商业银行在内控制度中规定，可以体现不同机构对此类贷 款风险的态度和市场策略，并可允许专门定位于此类市场的银行通过特殊的风险控制 手段和补偿机制来管理风险，这体现了银监会“管法人、管风险、管内控、提高透明 度”的监管理念。 (1)