【中华财税网2008/6/4信息】  住房问题是重要的民生问题。5.12汶川地震发生后，部分重灾区的居住环境发生巨大变化，不再适合人类长期居住，将会产生大量的地震移民，这些移民将会在国家统一安排下迁入全国各地。由于地震的重创，灾民变为新的"无产者"，一切从头开始，也成为了迁入地的低收入者。另外，震区灾后重建的住房一段时间内不会向高档住宅发展，以政府财政补贴为主体建造的满足普通灾民需求的经济适用房、廉租房将成为灾后重建的主流。
    和向灾区捐赠有关的税收问题一样，支持灾后重建和灾民安置的税收优惠问题也成了热点。本文结合《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）（以下简称《意见》）及《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕第024号）（以下简称《通知》，对纳税人关注的与震后重建有关的促进廉租住房、经济适用住房制度建设和住房租赁市场的健康发展的多税种税收优惠支持措施进行了归纳总结。
    《意见》和《通知》从利益主体角度分析涉及到了廉租住房经营管理单位、开发商、企事业单位、社会团体以及其他组织、廉租住房承租人、经济适用住房购买人、个人住房租赁者等，从税种优惠角度涉及到了营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税、个人所得税等多个税种，需要引起相关各方的高度关注，及时调整生产经营或购置、租赁计划，以求最大限度用足用活税收优惠政策，全力支持灾后的重建。
    承租和购买住房的必须是通过审查的特定主体
    《意见》及《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）、《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）等文件规定了廉租住房保障对象和经济适用住房供应对象的条件。廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。廉租住房保障面积标准，由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由城市人民政府每年向社会公布一次。
    经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查，对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积控制在60平方米左右。
    享受《通知》规定税收优惠的廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴标准等须符合《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号文件）及《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）、《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）规定的特定利益主体，且需经过审查。经历过地震创伤的移民，特别是从山区迁移到城市的原农民，一般都符合此类条件，可以享受经济适用房和廉租房优惠
    廉租住房经营管理单位可免5种税
    《通知》规定，对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。而如果不是向规定保障对象出租廉租住房的话，租赁方将要负担租金收入5％的营业税和租金收入12％的房产税。
    另外，廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。对廉租住房经营管理单位与廉租住房相关的印花税以及廉租住房承租人涉及的印花税予以免征。廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房，免征契税。5种税的减免，意味着廉租住房经营单位的利润空间将有一定幅度增长，但是廉租住房经营管理单位也要注意，如果改变用途或不按规定价格和保障对象出租，将被追缴已免税款。
    开发商可免征土地使用税和印花税
    《通知》规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。开发商的住房项目中如果有配套建造廉租住房和经济适用住房，就应及时整理有关材料，办理城镇土地使用税和印花税和减免。
    单位转让旧房可免土地增值税
    《通知》规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。此项规定应引起有旧房的企事业单位、社会团体以及其他组织的高度关注，《土地增值税暂行条例》规定土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，负担较重。
    例如某单位欲出售的旧住房不做为廉租住房、经济适用住房房源，增值额为100万元，且未超过扣除项目的20%，应纳30万元的土地增值税。而如果企业把旧房做为廉租住房、经济适用住房房源的话，让利10万元，增值额降为90万元，仍未超过扣除项目的20%，对比原方案，虽然降利10万元，却节省了原方案30万元的土地增值税支出，另外，在震后国家急需支持之时把单位多余的旧住房作为廉租住房、经济适用住房房源，也可视为是一件善举。
    经济适用住房者购买可享两类税收优惠
    《通知》规定，对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。
    为享受此项优惠，经济适用住房应关注有关程序，必须是低收入家庭，且需经过申请，购买的是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格的政策性住房，多种条件缺一不可。
    廉租房租赁者可享个税和印花税优惠
    《通知》规定，对个人按《廉租住房保障办法》取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。
    《廉租住房保障办法》规定，货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，则应征收个人所得税。采取货币补贴方式的，补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。采取实物配租方式的，配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。实物配租的住房租金标准实行政府定价。
    个人和单位捐赠廉租住房可在所得税前扣除
    为支援灾民，奉献爱心，个人和单位捐赠廉租住房可成为主要途径，同时享受国家不薄的税收优惠。
    为鼓励个人和单位捐赠廉租住房，《通知》规定企事业单位、社会团体以及其他组织于2008年1月1日前捐赠住房作为廉租住房的，按《中华人民共和国企业所得税暂行条例》（国务院令第137号）、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行；2008年1月1日后捐赠的，按《中华人民共和国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行。个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。
    普通住房租赁也可享多种税收优惠
    灾后的重建要经历一段时期，"帐篷期"不可逾越。但个人和单位如果有多余的住房能腾出来出租的话，也可享受税收优惠。
    《通知》规定，在廉租房之外，对个人和单位出租住房也有多种税收优惠。
    个人出租住房的优惠有：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税；个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
    对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
    对比原有税收规定，个人出租住房享受的税收减免优惠幅度是个人所得税50%，印花税100%，营业税是50%，房产税66.7%，城镇土地使用税100%。