【中华财税网北京12/25/2001信息】 河南省濮阳县的一家房地产开发公司，一 直依法纳税。近日，濮阳县地方税务局稽查局在对该公司１９９９～２０００年度缴 纳营业税情况进行日常检查时，把该公司给利民居委会的５套住房折价５０万元，让 缴纳建筑业营业税８３５０．５２元；另外，将公司向纺织厂收取的利息并入“建筑 业”税目缴纳营业税３万元。该公司感到不理解，理由是： 第一，利民居委会（甲方）与我们公司（乙方）签订了联合建房协议，协议规定： “双方约定，甲方提供土地１０００平方米，乙方在甲方提供的土地上投资１００万 元自行建造一栋２０户的家属楼。家属楼建成之后，乙方分给甲方５套住房，其余由 乙方售出，取得收入１５０万元，已申报缴纳营业税７．５万元。”该公司认为，公 司给乙方的５套住房，未取得分文收入，也未取得其他利益，因此，不应该申报纳税。 第二，该公司替县纺织厂建造办公楼，由于县纺织厂资金紧张，商定由该公司贷 款垫资建造办公楼，办公楼建成后，该公司按贷款利率向纺织厂收取利息１００万元， 该公司的账务处理为： 收取时： 借：银行存款 １００００００ 贷：财务费用 １００００００ 支付时： 借：财务费用 １００００００ 贷：银行存款 １００００００ 该公司未收取任何费用，也没有收取手续费，只是为了有利于业务的开展，才替 对方垫付工程款，因此而让纳税，无法接受。 请问，该公司上述项目应如何申报缴纳营业税？县地税局稽查局的做法是否正确？ 答：对于该公司提出的问题我们经过咨询国家税务总局有关人士，现答复如下： 第一，该公司自行建造分给利民居委会的５套住房，应按“建筑业税目”缴纳营 业税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第四条规定：“单位或个人自己 新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。”第十九条规 定：“本细则第四条所称的自建行为的营业额，比照本细则第十五条的规定确定。” 第十五条规定：“纳税人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产价格明显偏低而 无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：（一）按纳税人当月提 供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（二）按纳税人最近时期 提供的同类应税劳务或者销售的不动产的平均价格核定；（三）按下列公式核定计税 价格：计税价格＝营业成本或工程成本×（１＋成本利润率）÷（１－营业税税率）。 公式中的成本利润率由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。”具体到河 南省，成本利润率为８％。按照上述规定，该单位给利民居委会的５套住房的应税营 业额为２５００００×（１＋８％）÷（１－３％）＝２７８３５０．５１（元）， 应纳建筑业营业税８３５０．５２元。 该公司上述行为还应按“销售不动产”税目缴纳营业税。国家税务总局关于印发 《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发［１９９５］１５６号）第十七条规 定：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙 方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物 易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也 有以下两种：土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有 权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权， 发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土 地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税 行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方 应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人 民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定，分别核定双方各自的营业额。 如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产 行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。 按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》上述规定，该公司通过送给利 民居委会的５套住房换取了土地使用权，应按当月销售的同类不动产的平均价格核定， 折价５０万元，应按“销售不动产”税目缴纳营业税２．５万元。 第二，《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳 税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”； 《营业税暂行条例实施细则》第十四条规定：“条例第五条所称价外费用包括向对方 收取的手续费、基金、集资款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外收费， 无论会计制度规定如何核算，均应并入营业税计算应纳税额。”该单位向纺织厂收取 的利息１００万元，是在建造办公楼过程中向建筑单位收取的价外费用，按照上述规 定，应并入“建筑业”税目之中缴纳建筑业营业税３万元。 综上所述，该公司上述项目应该申报缴纳营业税，县地税局稽查局对该公司作出 的决定是正确的。 (3)