近日，山东省济宁市一家房地产开发公司的财务负责人打电话咨询：公司为了拓展市场，联合其他企业共同开发房产。双方约定公司以116套房产，换取合作企业的土地进行房产开发，这种情况下土地的成本应该何时确定？

　　根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

　　换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

　　因此，该公司用以交换的房产如为该项投资的土地开发、建造，应在首次分出房产时，计算确认该项土地使用权的成本；换取的房产如为其他土地开发、建造的，应在投资交易发生时，计算确认该项土地使用权的成本。