近日，有纳税人咨询，一个房屋本为两人共有，但登记时，代办人将房屋登记在了自己名下。现通过法院判决，确认房屋归两个共有权人共有，撤销原所有权登记。在重新办理房屋登记时，是否还需要再缴纳契税？如果需要重新缴纳，原来已缴的契税是否退还？新缴纳的契税以原来登记时的房价为计税基础，还是以现在重新登记时房屋的价值为计税基础？

　　根据契税暂行条例的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照规定缴纳契税。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。因此，该房屋的两位共有人，在签订房屋买卖合同的当天，即已发生契税纳税义务，契税的计税基础为合同约定价格。根据《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）规定，市、县房地产管理部门在办理房地产权属登记时，应严格按照契税暂行条例、土地增值税暂行条例的规定，要求出具完税（或减免）凭证；对于未出具完税（或减免）凭证的，房地产管理部门不得办理权属登记。因此，第三方代办人只有通过造假合同的方式才会取得契税完税凭证，该契税的纳税人为该代办人，并据此办理房屋所有权过户登记，取得房产证。

　　根据《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函[2008]438号）规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已缴契税款应予退还。因此，上述因第三方造假而败诉的无效产权转移行为，属于法院判决之前的房屋产权登记行为无效，该房屋产权过户行为自始无效，则之前第三方造假缴纳的契税应予退还。

　　对于重新登记两人名下的，再按规定缴纳各自应负担的契税，此项房屋的转让行为发生在以前，属于登记错误，重新办理登记，仍以原来的合同约定价格为基础，现在仅是纠正错误，并非是现在才发生的房屋转让过户行为。因此，缴纳契税的计税价格，应为原先登记时的计税价格。

　　通常情况下，契税完税后办理退房的情况有两种：一是已签订房地产买卖合同，但未办理房地产权属登记；二是已签合同，并办理了房地产权属登记。

　　对于第一种情况，原则上给予办理退税，但也有例外情况。根据《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函[2002]622号）规定，购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。但其中有例外的情况，即购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋的，根据《国家税务总局关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》（国税函[1999]613号）规定，当购房人从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，必须依法缴纳契税，这种情况退房就不再给予退税。

　　对于第二种情况，原则上已纳契税不予退还，但也有例外，即经法定程序判定（如法院判决），该房地产交易合同及发生的房屋土地权属转移无效的，已缴契税可以给予退税。