房地产企业以土地投资有哪些涉税问题？
录入时间：2007-07-26
【中华财税网2007/7/26信息】问：我集团为一家房地产开发企业,准备以土地对另一房地产开发企业进行投资,请问这种投资行为投资方及受资方都涉及哪些税种?
答：由于贵公司将土地投给另一家地产企业，那么投资方要涉及营业税、土地增值税、企业所得税、印花税、城建税、教育费附加。被投资的地产企业涉及到印花税、契税。
（1）、营业税，《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）文件规定：“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。本通知自2003年1月1日起执行。” 如果投资者以不动产投资入股，与投资方不共同承担风险，而是收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；
贵公司是否要缴纳营业税要看贵公司将土地投入后是怎么样的利润分配形式而不同。
（2）、土地增值税，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件的规定：“五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。六、本文自2006年3月2日起执行。”因此，对以房地产进行投资的企业，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，也要按规定缴纳土地增值税。
（3）、涉及的所得税，《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发［2000］118号）文件规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和对外投资两项经济业务进行所得税处理。依据该规定，以非货币性资产对外投资发生的资产评估增值应调增应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。
（4）、涉及其他税，以实际缴纳的流转税（如：增值税、消费税、营业税）为计税依据计缴城市维护建设税及教育费附加。
