不动产转让营业税及土地增值税问题
录入时间：2007-06-22
问：财税【2003】16号文第三条第（二十）项规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额；单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债所得的不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。比如我们房地产开发企业是按售房取得的款项全额交营业税，并没有扣除当初买地时的土地款；还有某生产企业把他拥有的土地房产全部变卖，税务局说要按转让价全额交税，按此文件规定土地应按转让价减去当年买价后的差额交税，房产如果当初是买的也可扣除当初买价，但如果是自建的就不能扣除买价，是否这样理解？具体在什么情况下按全额交税，什么情况下按差额交税请详细解释？
还有根据相关规定：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。对于整体转让的企业房地产是否免土地增值税？
答：《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件第三条第（二十）项规定的可以以差额缴纳营业税的销售不动产和转让土地使用权的前提必须是购置或抵债而取得的不动产，以及受让或抵债而取得的土地使用权，自建的不动产对外销售是不符合上述前提条件的，不能以差额来缴纳营业税。房地产开发企业建造房产对外销售，其取得的土地使用权在建造有关房产时要转入该房产的成本中，销售价也包含了这部分价款，房地产开发企业转让的是房产而不是土地使用权，因此该项土地使用权不能以差额来纳税，如果将取得的土地使用权单独对外转让，那么则可以以差额来纳营业税。
土地增值税问题，所谓兼并，是指一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种行为。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）文件规定：“三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”企业整体资产转让是指，一家企业（以下简称转让企业）不需要解散而将其经营活动的全部（包括所有资产和负债）或其独立核算的分支机构转让给另一家企业（以下简称接受企业），以换取代表接受企业资本的股权（包括股份或股票等），包括股份公司的法人股东以其经营活动的全部或其独立核算的分支机构向股份公司配购股票。企业整体资产转让原则上应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。也就是说 整体资产转让对转出方来讲也算是一种投资行为。那么根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件的规定：“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题， 对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。”来确定是否征免土地增值税。
