问：根据《企业所得税税前扣除办法》规定，房地产企业在开发过程中的利息支出应资本化，计入开发成本。企业在实际工作中一般是就利息支出列入“开发间接费用”。企业在进行土地增值税清算时，列入“开发成本－－开发间接费用”的利息支出，是否扣除？是否加计２０％扣除？
　　答：首先是会计处理问题，由于我国的会计规范体系比较复杂，各相关规范在房地产开发项目的借款费用处理上也各有不同：
　　（一）我国《房地产开发企业会计制度》规定，“企业长期负债的应计利息支出，生产期间的，计入财务费用”。
　　（二）我国《企业会计制度》规定，“除为构建固定资产的专门借款所发生的借款费用外，其他借款费用均应于发生当期确认为费用，直接计入当期财务费用。”由于对于房地产公司而言，所开发的房地产不属于固定资产，而是存货，因此根据《企业会计制度》，相关的借款费用应采取计入财务费用的做法。
　　（三）我国财政部于2001年1月颁布了《企业会计准则——借款费用》，该准则首次就借款费用资本化的条件、资本化的方法作出了明确规定，即“因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，在符合本准则规定的资本化条件的情况下，应当予以资本化。”但是，该准则并未将房地产商品开发中发生的借款费用列入准则的涉及范围。该准则第2条称：“本准则不涉及：1、与融资租赁有关的融资费用；2、房地产商品开发过程中发生的借款费用。”
　　（四）《股份有限公司会计制度附件三：房地产开发业务会计处理规定》（以下简称《附件三》）规定：“公司为开发房地产而借人的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品销售之前，计入开发成本或开发产品成本。”由于这一文件仍然有效，因此房地产上市公司对借款费用的处理虽然不受《企业会计准则——借款费用》的规范，但实际上也采取了资本化的处理原则。
　　（五）《企业会计准则第17号——借款费用》(财会[2006]3号，自2007年1月1起施行，以下简称“借款准则”)规定：“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。”由此可见，新会计准则扩大了借款费用资本化的范围：一是准予资本化的借款不再局限于专门借款；二是当购建存货发生的借款费用符合一定条件时，也可予以资本化。因此，房地产开发企业的开发产品显然属于“需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的存货”，其借款费用应当按规定予以资本化。
　　综合以上规定和不同规范的适用范围，我国目前房地产开发中的借款费用的处理原则是：非上市的房地产开发公司按照《企业会计制度》和《企业会计准则——借款费用》的规定采取费用化的处理方法；上市的房地产开发公司按照《附件三》及《企业会计准则第17号——借款费用》(财会[2006]3号的规定，采取借款费用资本化的处理方法。
　　其次是税务处理问题，其一是企业所得税的处理，目前的依据是《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第三十五条规定：“从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。”也就是说在房地产完工之前发生的借款费用是要计入房地产开发成本的，不能直接在税前扣除。其二是土地增值税的处理，根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的的10％以内计算扣除。《财政部 国家税务总局关于土地增值税—些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)规定，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
　　细则规定，房地产开发的成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，其中并不包括借款费用。因此，借款费用记入开发成本后，在财政部和国家税务总局未制定新规定之前，计入开发成本的借款费用仍然不得作为加计20%扣除的基数。另外，细则规定“财务费用”中的利息支出可据实扣除，但资本化的利息支出如何扣除目前也没有明确规定。