问：某内资房地产开发企业所开发的办公大楼，绝大部分已经对外销售，尚剩部分楼层空置。现该企业拟投资设立一家从事物业管理和咨询的子公司，并准备以目前尚空置的部分楼层作为投资。请问，该等楼层用于投资的，应当如何缴纳税收？
　　答：根据现行相关税法之规定，内资房地产开发企业将其开发产品用于对外投资的，可能涉及以下税收：
　　一、企业所得税
　　根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第六条“开发企业将开发产品转作固定资产或用于……对外投资……等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现”之规定，对于开发企业的开发产品用于对外投资的，应当视同销售缴纳企业所得税。其销售收入（或利润）确认的方法和顺序为：（一）本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格； （二）当地同类开发产品市场公允价值；（三）开发产品的成本利润率。开发产品的成本利润率不得低于15%。
　　二、土地增值税
　　根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号1995-05-25）第一条“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税”之规定，以房地产投资过户时，是免征土地增值税的。
但是，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定”之规定，前述免征土地增值税的政策不适用于房地产开发企业将其开发产品对外投资之情形。故，房地产开发企业以其开发产品对外投资时应当缴纳土地增值税。
　　三、营业税
　　根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发[1993]149号）第九条“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”，《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号2002-12-10）第一条“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”之规定，以房地产对外投资时，不予征收营业税。
　　并且，综观现行有效之相关税法及总局文件，均没有前述关于房地产开发企业以其开发产品应否征收企业所得税和土地增值税的类似文件，也就是说，对于房地产开发企业以开发产品对外投资，并没有规定不能适用免征营业税的政策。尽管文件之间以及各税种之间存在着明显的不协调之处，但在总局没有再行下文规定此种情况应予征收营业税的前提下，对房地产开发企业以其开发产品对外投资设立子公司的行为，仍然不应予以征收营业税。