【中华财税信息网北京05/17/2005信息】　王先生想买一套商品房，又嫌价格太 贵，本单位几个同事也有相同的想法，几人一商量，决定合作建房。共有２４位同事 参加，每人出资８万元，大家一致推举王先生全权操办建房事宜。王先生与县城郊区 某村委会达成协议，由该村提供已取得使用权的土地，建一幢五层高、每层６套的房 屋，建成后一楼归村委会使用，二楼以上的２４套住房归出资者每人一套。施工队由 王先生雇请。 　　搬入新居后，税务机关通知村委会和王先生及其同事，分别缴纳有关税收。大家 都想不通：个人合作建房中，大家都没赚一分钱，为何还要缴税？ 　　税务干部向大家解释，尽管是个人合作建房，但综观整个建房过程，实际上构成 了两次应税行为：第一次是王先生与村委会以房换地；第二次是王先生与其他出资者 交易住房。 　　根据《营业税问题解答（之一）》第十七条：“土地使用权和房屋所有权相互交 换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地 使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转 让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因 而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。甲方应按‘转让无形资产’税目中的 ‘转让土地使用权’子目缴税；乙方应按‘销售不动产’税目缴税。由于双方没有进 行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。” 转让无形资产、销售不动产适用的营业税税率均为５％，按《营业税暂行条例实施细 则》第十五条第一款，税务机关应按其他住户的交易价格核定以房换地的交易营业额。 一楼共６套住房，核定营业额为６×８＝４８万元。据此，王先生与村委会应分别缴 纳营业税４８×５％＝２．４万元。（不考虑城建税与教育费附加，下同）。转让土 地使用权、转让房屋本来还要缴纳契税，但因其交易价格相等，根据《契税暂行条例 细则》第十条第二款，免缴契税。 　　根据国家税务总局《关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题的批复》（国 税函［１９９６］７１８号）：“个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单 位或个人签订联合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由 个人将分得的房屋销售给各购房户，这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋， 再将房屋销售给各购房户。因此对个人应按‘销售不动产’税目征营业税，其营业额 为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。”王先生将二楼以上的２４套住房与 出资的同事各分一套，还应缴纳营业税２３×８×５％＝０．９２万元。同时，其他 住户应缴纳契税。财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》 （财税［１９９９］２１０号）规定：“个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。” 其他２３户同事应分别缴纳契税８００００×４％×５０％＝１６００元。 　　王先生与同事同样出资８万元，分得同样的住房，却要多缴纳３万余元（２．４ ＋０．９２）税收，全因为其在建房过程中扮演的全权代表角色。如果与村委会之间 以房换地协议为合作建房的全体同事共同签署，则这一环节的２．４万元营业税由大 家共同缴纳。如果施工队由大家共同雇请，则各人分得住房属于自建住房，不构成销 售不动产，不缴纳营业税，也不缴纳契税。 　　此外，根据《土地增值税暂行条例》规定，转让房地产还须缴纳土地增值税，但 王先生与村委会之间、王先生与同事之间都没有增值额，因而不缴土地增值税。　 (4)