【中华财税网北京11/03/2004信息】 问：我公司为房地产开发企业，前段时间 由于开发建设周转资金不足，采用多种形式筹集资金，其中包括房地产业流行的所谓 “内部按揭”，系公司以员工的名义买楼，以取得很行按揭贷款，但产权仍归公司 （公司已与员工签订协议书），具体操作与真正销售一样，只不过交纳首期房款由公 司公司出资、按规定分期每月向银行还本利息亦由公司出资。 　　最近，地方税务局来我公司查帐后，发下缴款通知书，将“内部按揭”的款项为 本公司的预收款项，需交纳营业税及附加费、土地增值税等。税局的解释为：既然签 订了合同，就算销售，理应交纳税金。本人认为，向国家交纳税金，是每个公民与企 业应尽的义务，而税局向企业及公民征收税金，是国家赋予税局的权利。根据本人的 理解：缴纳营业税的最显著的依据是否实现了销售，而销售是否实现是以产权或物业 权是否转移为主要标志。我公司为筹集资金而搞的内部按揭贷款，无论交首期款或分 期向银行还本付息，都是公司出资（公司与员工签订承诺书说明：员工只参加其中一 定的程序，产权归公司，所发生的经济纠纷与员工无关），上述证明，我公司的“内 部按揭”贷款，并不是实际意义上销售，而是某种意义上的开发建设贷款，因而不应 交纳营业税等税金。 　　另请明示：土地增值税从何年何月开始征收，何年何月暂停征收，又从何年何月 恢复征收？税率多少？ 　　答：一、按照营业税暂行条例及其实施细则的规定：纳税人销售不动产取得收入， 应向不动产所在地主管税务机关申报纳税。你公司采用“内部按揭”的形式销售商品 房与银行按揭形式销售商品房一样，签订商品房销售合同，收到房款，就应按税法规 定缴纳营业税等税费。你公司与员工签订承诺书，不能改变商品房销售行为。 　　二、土地增值税是从１９９４年１月１日起开始征收的，一直征收至今，从未停 征。 　　土地增值税实行四级超率累进税率： 　　增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％。 　　增值额超过扣除项目金额５０％，未超过扣除项目金额１００％的部分，税率为 ４０％。 　　增值额超过扣除金额１００％，未超过扣除项目金额２００％的部分，税率为 ５０％。 　　增值额超过扣除项目金额２００％的部分，税率为６０％。 　　本省根据房地产项目全部竣工结算期较长的实际情况，按照土地增值税细则的规 定，对开发转让房地产的土地增值税采用预征办法，其预征率由各市（地级市）制定。 你公司可向主管税务机关咨询。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 (4)