股权投资房产 土地增值税扣除项目如何确定
录入时间：2007-02-02
问：公司以商业用地使用权作价，向房地产公司投资，房地产公司在该地块上开发房产后出售，则在核算房地产公司土地增值税的扣除项目时，应该按照该地块的什么价值计算（原投资公司帐面折余价值，还是投资时评估价值，还是投资合同各投资方确认的价值，还是改地块目前的公允市场价值）？
答：国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
国税发[2006]31号
五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：? 1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。?
上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。?
2．接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
根据上述文件的规定，企业以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本，也就是说应按投资合同投资各方确认的价值不计入开发产品的成本。
另外根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件的规定：“五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。六、本文自2006年3月2日起执行。”因此，对以土地进行投资的企业，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，也要按规定缴纳土地增值税。
