2008年，无锡新区新安街道在全国率先成立了以“房权换股权”为特色的富民合作社，创造性地破解农村乡镇在城市化进程中的拆迁难题，让失地农民、失水渔民、失业工人（乡镇企业）在转为“新市民”的同时变身为“股东”，稳定获取财产性收入。人民日报、农民日报、现代快报先后对这一创新做法进行了报道，引起了全国各地广泛关注。

　　新安富民合作社的性质为股份合作制经济合作组织，其“股东”全部是因政府规划拆迁而造成失地、失业、失水的当地农民、渔民，他们用政府补偿的房屋所有权换算成资金入股。目前富民合作社的主营业务为房屋租赁，利润以税后分配的形式分红到各股东。但是，按照现行税法相关规定，该合作社应当缴纳企业所得税、营业税、房产税等相关税费，初步估算，整体税负占到所得的40%—50%左右，较重的税收负担和资金压力，可能抵销富民合作社为 “三失”人员带来“富民”效应，从而给基层政府带来麻烦。如何有效发挥税收职能作用，加大税收扶持力度，适当减轻该类合作社的税收负担，促进其健康发展，是我们税务部门目前亟需深入思考和研究的问题。

　　一、“房权换股权”富民合作社的运作模式及优势

　　2006年无锡水危机暴发后，全市加速推进太湖治理、开展“6699”环保行动，在濒临太湖的新安街道规划建设“太湖国际科技产业园”，因此产生了8000多名失地、失业、失水的“三失”人员。为了缓解拆迁矛盾，保证人民群众生产资料不丧失、生活水平不下降，无锡新安街道兴办了“以房权换股权”的富民合作社，该社为股份合作制经济组织，注册于2008年4月，目前注册资金为3.8亿元，经营范围为“房屋租赁、物业管理和对符合国家产业政策的行业进行投资和管理”，它是全国首个以“房权换股权”的合作社，其基本操作原则是：政府引导、自愿入股、三年保底、二次滚动、再次选定、按章操作。具体做法是：在无锡新安街道的组织下，被拆迁农民本着自愿的原则，将依法获得的补偿安置房所有权，部分取得实物安置房用于自己居住，多余安置房权则按每平方米2000元折价入股，由富民合作社通过市场化进行资本运作，积极参与无锡太湖国际科技园的科技创新载体建设和商务配套设施建设，确保资产保值增值，承诺三年内股权分红不低8%回报（经营利润不足时财政出资兜底）。入社三年后，股东可选择按上年审计资产继续持有股权，也可以选择退股重新分得居住房产。这项政策的推行得到了广大农民群众的积极响应，目前，合作社入股农民房屋已达4500户（套），折合股金总额超过6亿元，满三年征求意见时，除了子女结婚需要房产的农户外，都选择了继续持有股权。

　　“房权换股权”富民合作社的主要优势在于：

　　其一、探索了富民路径。新安街道的“三失”人员原来主要依靠种地、养鱼、到当地企业打工、做小生意维持生活，整体规划拆迁后，他们种地的失去土地、养鱼的失去鱼塘、打工的工厂搬迁、做生意的门面房拆迁，面临着收入大幅下降、甚至全家都无事可做的严峻形势。加入“房权换股权”富民合作社后，农民收入由单一结构逐步转向福利性收入、工资性收入、经营性收入和财产性收入并存的多元优化结构，“三失”人员真正分享了改革发展的成果，得到了经济转型的实惠。 2009年，合作社分红达2100万元，预计2010年分红将不少于4000万，受益农户累计达4050户，创造了入股家庭户均增收近两万元的“新安合作社富民样本”。目前合作社建设的新安花苑一期副邻里中心，已投入运营，一年的租金利润达420万。新安花苑主邻里中心也已建设完成，将在2010年元旦启用。此外，还规划建设青年公社、商业小街区、农贸市场等一系列优质资产，以租赁模式取得稳定回报。

　　其二、破解了建设矛盾。加快安置房建设是解决拆迁与安置矛盾的关键，但这又会增加建设资金的压力。按照规划，新安街道在三年内拆迁8000多户农民住宅，涉及2万多人，安置房建设面积超过200万平方米，安置房的建设资金估算要30多亿元人民币。短时间内，建设如此规模的配套设施完善的安置房，对于一个街道而言，无论是拆迁和安置方面，还是建设和资金方面，都压力很大。如果将拆迁农民富余的安置房换成股权，则可使政府在增加农民财产性收入的同时，减轻安置压力，减少当前安置房建设的工程量，同时，还可以少支付6-9元/平方米的拆迁过渡费及相关补贴，缓解资金压力。街道可以利用盘活的资金和节省的土地指标多开发基础设施项目，建造医院、学校、公园、商铺等基础性设施，为安置小区的居民创造更好的生活环境。

　　其三、强化了社会管理。按照政策，新安街道平均每户农民拆迁后能安置到2.5套（约250平方米）住房。在满足小康居住条件的前提下，很多当地居民会出现富余住房，迫切需要对外租赁。而大量私房的分散出租给社区管理带来了诸多问题，特别是对社会治安和环境卫生带来压力，影响社区文明创建和社会和谐稳定。通过以房权换股权，组建富民合作社，可以将居民的富余住房转化为可用资金，投资建设优质商业资产，统一经营，减少私房出租，有利于社会管理，整体提升地区功能品位，从而吸引更多的高端人才前来投资创业。

　　“新安模式”的成功运作给城市化进程中如何达到和谐拆迁、富民强市的目标起到了积极的示范作用。以此为范本，无锡新区出台了实施意见，在全区各街道推广股权式安置，如今无锡新区又有四个街道学习“新安模式”，成立了物业股份合作社，积极探索农民致富的新路子。

　　二、“房权换股权”富民合作社遇到的税收瓶颈

　　以新安富民合作社为例，该合作社的性质为股份合作制农村集体经济合作组织，注册经营范围为“房屋租赁、物业管理和对符合国家产业政策的行业进行投资和管理”，目前主营业务为房屋租赁，利润分红到各股东。按照现行税法相关规定，对企业获利部分征收企业所得税，税率为25%；对农民取得的红利交纳个人所得税，税率为20%；房屋租金营业税，税率为5%；房产税，税率为12%.经初步估算，若全额缴纳企业所得税、个人所得税、营业税、房产税、城建税等相关税收和其他基金费，总税负要占到经营收入的40%—50%左右，而被拆迁的群众如果不将富余房产入股，直接换成私房出租，则只需按5%的综合税率缴纳税收。这样的税负反差十分不利于“房权换股权”的合作社的生存，一定程度上削弱富民合作社“富民”的意义，使广受百姓欢迎、政府支持、社会肯定的该类合作社有可能因税收问题而受到困扰。

　　综观目前国家出台的一系列扶持农民合作社的税收优惠政策，主要集中在农民专业合作社生产、销售农业产品，从事种植、养殖和其他涉农经济活动，以及对农村交通等公共设施的支出等方面，而针对“房权换股权”富民合作社的税收政策基本未涉及。虽然苏政办发[2006]136号文件规定：对农民个人实际出资（入股）的农民合作组织，其建造的“打工楼”出租收入，比照个人出租房屋税收处理的综合税率5%征收相关税收，但此规定仅限于针对 “打工楼”的出租收入，不能惠及更多的出租用途和其他领域。由于目前新安富民合作社投资建设的资产大部分是商业用房，不能直接享受这一政策，况且合作社正处于建设期，目前的租金收入尚不足以支付入股居民8%的股权分红，需依靠政府出资保底，如不能获得税收政策的扶持，将十分不利于其成长、壮大，一定程度上会削弱这一新生事物和谐富民的功效。

　　三、助推“房权换股权”富民合作社发展的税收建议

　　创办富民合作组织是一项民生工程，对于深化农村综合改革、加快新农村建设、增加群众财产性收入具有重要意义。税务部门应当充分发挥税收职能作用，积极参与这项有利于加快农村城市化进程、消除城乡差别、缓解拆迁矛盾、促进经济转型升级的创新探索，用优惠政策减轻“房权换股权”性质的富民合作社的的税收负担，扶持其发展。为此，我们提出以下建议：

　　一是套用苏政办发[2006]136号文件的规定，对在安置拆迁过程中以“房权换股权”形式成立的富民合作社投资建设物业的出租收入，比照个人出租房屋收入，按照综合税率的5%征收相关税收，同时，在经营利润不足以分红、财政补贴期间免征相关基金费。

　　二是切实加强税法宣传，增强合作社“股东”的纳税意识。税务机关要根据该类合作社的特点编写有针对性的税收优惠宣传手册，并深入到合作社，深入到广大农民“股东”中，进行政策宣传和纳税辅导，帮助纳税人掌握税法，用好政策。

　　三是加强调查研究，实行跟踪服务。“房权换股权”的富民合作社是基层在实践中探索创新的新业态，随着业务的扩展和产业链的延长，新的税收问题还将不断出现，税务部门要实行定点联系、跟踪服务，了解政策执行中出现的新问题、新矛盾，一方面利用现有的政策法规主动化解，另一方面要及时对上反映、积极争取，谋求税收政策调控作用的最大发挥。

　　四是加强税收管理，规范纳税行为。在用足、用好税收优惠政策，积极扶持该类合作社发展壮大的同时，税务机关要认真把关，严格界定企业性质，督促纳税人严格遵守税收法律法规，防止虚假合作社骗取税收优惠待遇；要根据实际情况加强发票管理，防止利用优惠政策非法代开或虚开发票，造成税收流失；合作社必须按时申报实际经营销售收入，并准确核对应税收入、优惠收入、免税收入，按照规定依法履行纳税的义务，使真正符合条件的富民合作社依法享受相应的税收优惠。