2月19日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布了《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号，以下简称23号公告），对房地产交易环节个人购买房屋契税、个人出售房屋营业税的优惠政策作出了调整，自2016年2月22日起执行。这是近25年来出台的个人住房税收优惠政策中，优惠力度很大的一次。
　　个人购买住房•契税优惠范围扩大
　　根据23号公告规定，个人购买房屋的契税政策有调整。一方面，对个人购买面积为90平方米以下的家庭唯一住房，减按1%的税率征收契税；对个人购买面积为90平方米以上的家庭唯一住房，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买面积为90平方米以下的家庭第二套改善性住房，减按1%的税率征收契税；对个人购买面积为90平方米以上的家庭第二套改善性住房，减按2%的税率征收契税。其中，家庭第二套改善性住房：是指已拥有一套住房的家庭购买的家庭第二套住房。
　　23号公告有诸多亮点。一是优惠范围扩大至第二套住房，二是放宽了优惠面积，取消了户型限制。新政出台前，对于超出普通住房面积的，即使是第一套住房，很多地区都是规定按3%或4%的税率征收契税。新政出台后，对于消费者购买家庭第一套、第二套住房，不再对是否属于普通住房进行分类，只以是否超过90平方米为界线来判断适用优惠税率，且不再设置其他面积分档上线（以往很多地区还规定以144平方米为线适用不同税率），也没有设置户型限制。对于有条件的家庭来说，购买大户型的第一套房，或在购买第二套房时选择真正意义上的改善性住房，都可以享受较大契税优惠。
　　值得一提的是，考虑到23号公告出台的目的是为了降低消费者购房成本，促进房地产发展和去库存。从维护纳税人的合法权益出发，笔者认为只要是在2016年2月22日及以后实际缴纳契税的，符合优惠条件的纳税人，即可享受该项税收优惠。当然，时点确认的最终解释应以各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定的操作办法为准。
　　个人出售住房•满2年均免营业税
　　根据23号公告规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。个人将购买2年以上的住房对外销售的，免征营业税。同时值得注意的是，23号公告不再以户型划分征免标准，并取消了差额征税方式。
　　对于个人出售购买的住房给予减免营业税优惠，财政部、国家税务总局先后发布了7次文件。首份文件是自1999年8月1日起执行的《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号），该文规定“对个人购买并居住超过1年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足1年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税”。此后的5次政策调整，只是围绕个人持有购买的住房的时间来进行。对于个人出售购买满“2年”或“5年”以上的住房，还要以是否属于普通住房来划分征免及征税方式，即对于达到持有时间的，出售非普通住房按销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；出售普通住房免征营业税。而23号公告则规定，个人出售购买2年以上的住房均免征营业税，即所有户型的住房均享受同一优惠政策，不再按普通住房与非普通住房分别予予免税和差额征税。
　　按照23号公告，在不区分是否属于普通住房的情况下，只按从购买到出售即持有的时间是否满2年划分营业税征免，因此，住房的购买和出售时间的确定，对于可否享受免税至关重要。
　　在确认购买住房的时间时，个人将以购买形式取得的住房对外销售的行为，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期作为其购买房屋的时间。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。另外，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
　　在确认销售住房的时间时，很可能因销售时点确认不同导致税款征免差异。笔者认为，物品的当次买卖行为中的买与卖是同一交易行为的两个方面，在一项交易行为中，买方的购买时间即是卖方的卖出时间。基于此，在税收管理中，可以按前述确认“购买住房的时间”的标准反向确认“销售住房的时间”。因为，在下一个购房者以后出售此次购买的住房时，税务机关仍是按前述确认“购买住房的时间”的标准来认定该人购买此住房的时间。这样方能保证公平性和合理性以及连贯性。因此，卖出方销售住房的时点，宜以购买方办理的房屋产权证或购买方缴纳契税的完税证明上注明的填发日期为准。房屋产权证和契税完税证明二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定销售房屋的时间。
　　北上广深仅适用部分优惠政策
　　根据23号公告，还有一些政策调整值得关注。
　　比如，个人销售住房属于不能按照固定期限缴纳营业税的行为，如何纳税就很重要。笔者认为，考虑到本次新政的出台背景和立法原意，从维护纳税人的合法权益出发，划分不宜太过复杂，宜以销售住房的时间为标志，在2016年2月22日及以后，纳税人办理营业税申报缴纳事项时，符合23号公告规定的优惠条件的，即可享受该项税收优惠。
　　比如，本次减税新政策适用范围，也很重要。根据23号公告，除北京市、上海市、广州市和深圳市以外的其他地区，适用23号公告的全部规定。北京市、上海市、广州市和深圳市四个城市，仅适用23号公告第一条第一款规定，即该四个城市的个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）时，不分是否属于普通住房，同时税率有所降低，按“购买面积90平方米及以下住房，减按1%的税率征收契税；购买面积90平方米以上住房，减按1.5%的税率征收契税”的规定执行。北京市、上海市、广州市和深圳市四个城市的个人住房转让营业税政策，仍按照《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）执行。