【中华财税网北京12/31/2003信息】　某公司施工队想临街建一商业楼用于出租 和本单位办公，这里有优惠政策可以享受。以下举几个例子详细解说。 　　案例1：有施工能力的房地产开发企业A公司自建一幢六层办公楼，一至三层用于 出租，四至六层供本单位办公使用，工程成本500万元。 　　案例2：A公司同时自建成另一幢办公楼，工程成本500万元，出售给某机关单位， 售价600万元。 　　案例3：某大型化工厂下设一非独立核算施工队，施工队承接了化工厂办公楼工 程，工程成本500万元，同时施工队还承接某大型商场扩建工程，获取工程收入500万 元。 　　以上三个案例都是单位自建办公楼。工程成本也大致相同，但缴纳的税款却各不 相同。 　　所谓自建行为，是指拥有施工能力的单位自行建造建筑物后自己使用或对外销售 的行为。自建行为有自建自售、自建自用和自营工程三种。对于自建自售，《中华人 民共和国营业税暂行条例实施细则》第四条规定：“单位和个人自己新建建筑物后销 售，其自建行为视同提供应税劳务”，对自建环节要征收营业税，制定这项税收政策 的立法精神主要是为了平衡税收负担，对自建自售建筑物和采取发包方式由外单位承 接的建筑物确保其税负公平。对自建自销业务的自建行为征税时，由于其收入要到不 动产销售时才能体现，因此必须对自建环节建筑业营业税计税依据进行核定，营业税 法规定可顺序按该纳税人当月或最近时期提供的同类建筑劳务的平均价格核定，如果 纳税人当月或最近时期没有提供同类建筑劳务的，则按组成计税价格核定，组成计税 价格＝工程成本×(1＋成本利润率)÷(1－营业税税率)，湖南省规定本省建筑业的成 本利润率为5％。对于自建自用建筑物，其目的不是为了出售，而是为了满足自己生 产或生活的需要，其自建行为并未对外提供应税劳务，因此不属于建筑业的征税范围， 但自建自用仅限于施工企业自建建筑物供自己使用。目前，有一些企业或单位自建 建筑物后不是为了出售，也不是为了自用，而是以出租或投资的方式获得经济利益， 这种行为并未使建筑物所有权发生转移，因此，这样的自建行为不是建筑业营业税的 征税范围。自营施工是专业建筑安装企业以外，隶属于大型企业或事业单位，主要为 本企业或本部门的生产、生活及其它方面的需要而从事的建筑、安装、修缮业务。在 财务核算上，自营施工企业有三种形式：独立核算自负盈亏、独立核算不自负盈亏和 不独立核算自负盈亏。实行独立核算自负盈亏的自营施工企业与专业建筑安装企业相 同，在税收上也按一般专业建筑安装企业的征税规定执行；对于后两种核算形式的自 营施工企业，承接本企业以外的工程，其建筑安装业务也按一般专业建筑安装企业的 征税规定执行，但如果承接的是自营施工企业所在企业或单位内部的建筑安装工程， 不管如何结算，均不征收建筑业营业税。过去对这项业务是根据核算的不同形式来确 定营业税的征免，现在财政部、国家税务总局财税[2001]160号文修订了《中华人民 共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条，明确规定：负有营业税纳税义务的单位 不包括向独立核算单位收取货币、货物或其它经济利益的本单位内部非独立核算单位。 但是为本独立核算单位内部提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产取得的收入 必须与为外单位提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产取得的收入分别记帐，未 分别核算的，一律征收营业税。同时对所称“独立核算单位”作出规定：一是在工商 行政管理部门领取营业执照的企业；二是具有法人资格的行政单位、事业单位、军事 单位、社会团体及其它单位。 　　按照以上政策，案例1的A公司建筑业务属于自建自用，不征营业税，只对出租收 入按相关规定征税。案例2的A公司除了对销售建筑物环节按“销售不动产”征收营业 税600万元×5％＝30万元外，对其自建环节还要按“建筑业”征一道税：500万元× (1＋5％)÷(1－3％)×3％＝16．24万元，合计应纳税46．24万元。案例3施工队承接 本化工厂办公楼工程不征营业税，只对承接的商场建安业务征收营业税500万元×3％ ＝15万元。 　　 　　　　　　　（ap20031201712）(4)