【中华财税网2008/12/8信息】　沈欣伟创办的个人独资企业欣伟科技开发实业公司经过几年的经营已经初具规模，２００３年底实现销售收入近３０００万元，利润６００万元。２００３年底，沈欣伟在总结近年来的生产经营情况时发现，职工生活问题是困扰职工生产积极性的一个因素。他认为，企业做大做强，没有员工的积极支持是不行的。为了企业的进一步发展，沈欣伟决定在２００４年１月购置一栋价值为５００万元的公寓，以解决本企业职工的生活居住问题。

　　但是，在涉及房产的所有权问题时，承办人员无法明确该房产是以公司的名义购买还是以沈欣伟个人的名义购买？

　　为稳妥起见，沈欣伟找来了公司的政策顾问、注册税务师李强。李强告诉他，从税收的角度来讲，该房产可以以公司的名义购入，也可以以沈欣伟个人的名义购入。以不同的名义、方式购入，不仅所有权不同，税负也会不同。

　　我们假定沈欣伟以公司的名义购入这栋公寓后全部出租给本企业的职工，每月向职工收取６万元租金（租金不低于当地同类房屋租金）。该房屋预计使用３０年（报废后不考虑残值）。 

    欣伟公司除支付购房款外，每年均应缴纳房产税、营业税、个人所得税（暂未考虑城市维护建设税及教育费附加）。其收入项为出租给职工的租金收入。根据《征收个人所得税若干问题的规定》（国税发[１９９４]８９号）的规定，纳税义务人出租财产取得的财产租赁收入，在计算征税时，可依法减除规定费用和有关税、费。所以，计算租金收入应纳个人所得时，欣伟公司可扣除有关的营业税、房产税。

　　欣伟公司每年应纳营业税３．６万元（６×５％×１２）；应纳房产税８．６４万元（６×１２％×１２）。

    公司购买房产，应考虑折旧问题，假如使用年限为２０年，折旧率为５％，则公司每年出租房屋应纳个人所得税为１２．１６６万元[（６×１２－３．６－８．６４－５００×５％）×３５％]。

　　统计可知，欣伟公司每年应纳各种税金合计２４．４０６万元（３．６＋８．６４＋１２．１６６）。 

    如果沈欣伟向欣伟公司贷款（利率为６％，不低于同期银行贷款利率），以自己的名义购入房产并每月向使用房屋的职工收取租金，每年该交多少税款呢？ 

    财税[２００３]１５８号文件规定，纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。 

    因欣伟公司属于个人独资企业，其借款不必纳税。沈欣伟除支付购房款外，每年须就租金收入缴纳房产税、营业税、个人所得税，公司应就借款利息收入缴纳个人所得税。根据财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[２０００]１２５号）的规定，个人按市场价格出租的居民住房，房产税减按４％征收，营业税减按３％征收，个人所得税减按１０％征收。

　　公司每年从沈欣伟处获得利息，应纳个人所得税１０．５万元（５００×６％×３５％）。沈欣伟每年应纳营业税２．１６万元（７２×３％）；应纳房产税２．８８万元（７２×４％）；应纳个人所得税５．３５６８万元[（７２－２．１６－２．８８）×（１－２０％）×１０％]。

　　因此，沈欣伟每年应纳各种税金合计１６．３５６８万元（６＋２．１６＋２．８８＋５．３５６８）。

　　投资人实际缴纳税收总额２６．８５６８万元（１０．５＋１６．３５６８）。 

    通过以上计算和分析，我们可以发现，以公司的名义购买这栋房产应缴纳各种税金合计２４．４０６万元，而以沈欣伟个人的名义购买则需要缴纳各种税金合计２６．８５６８万元，可见，以公司的名义购买该房产对投资者更有利，可以为沈欣伟节约税收合计２．４５０８（２６．８５６８－２４．４０６）万元。