某房地产公司的税收筹划
录入时间：2007-01-24
某房地产公司，当时购入了一块土地，公允价值为2000万元。准备在这块土地上建造一幢商务大厦，并打算以6000万元的公允价值对外销售。该商务大厦的建筑安装成本为2400万元，土地增值税扣除项目金额为4400万元。当时该房地产公司打算将建造商务的大厦出售，成本利润率为10%。分析这种情况下他们要缴纳的各种税费，同时给房地产公司提供了一个比直接出售更好的方案。
先看一下直接销售情况下的税收成本，销售商务大厦时，应缴纳建筑安装业营业税＝2400×（1＋10%）÷（1－3%）×3%=82（万元）
应纳销售不动产营业税＝6000×5%=300（万元）
增值率＝（6000－4400）÷4400×100%=36%，则土地增值税适用税率为30%，应纳土地增值税＝（6000－4400）×30%=480（万元）
应纳城建税及教育费附加＝（300＋82）×（7%＋3%）=38（万元）
房地产公司纳税总额＝82＋300＋480＋38=900（万元）若该房地产公司在建房前，先将土地转让给商务大厦的投资者，协定转让价格为2000万元。然后，商务大厦的投资者与房地产公司签订委托建房合同，房屋建成后可得建筑安装收入4000万元。虽然筹划前后，该房地产公司的收入、开发成本、费用以及购房人的支出是基本相同的，而税收负担却发生了巨大的变化。
这是因为，《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定，从2003年1月1日起，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置成本后的余额作为营业额。因此，该房地产公司将土地以2000万元的价格转让给商务大厦的投资者，因差价为零，所以不需要缴纳转让无形资产营业税；转让土地未增值，该房地产公司不需要缴纳土地增值税，也不再负担不动产转让营业税。若该房地产公司在建造商务大厦前先转让土地，然后采取代建方式，则应缴纳的各项税费如下（成本利润率为10%）：
应纳建筑安装营业税＝4000×3%＝120（万元）
应纳城建税及教育费附加＝120×（7%＋3%）＝12（万元）
房地产公司筹划后纳税总额＝120＋12＝132（万元），比筹划前减少768万元。
其实，本案例采取将房地产开发业务能够合理转化为委托建房行为，则可以使税收负担大幅度降低。因为委托建房不涉及房产、地产的产权转移问题，其委托建房手续费收入是劳务性的，不涉及土地增值税、不动产转让环节营业税等，只需按“服务业———代理业”税目缴纳5%的营业税。但要注意的是，如果房地产公司没有建筑资质，而由其他建筑公司施工时，委托建房必须同时具备四个约束条件：
（1）委托建房单位须提供自有土地使用权证书或以自己名义办理土地征用手续，还须取得相关的建设项目批准手续和基建计划；
（2）房地产开发企业不得垫付房屋建设资金；
（3）房地产企业必须将建筑施工企业开具的建筑业发票转交给委托建房单位；
（4）房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算，并另外向委托建房单位收取代建手续费。
需要注意的是，该筹划方案在具体操作中，一定要顺利实现土地使用权的过户转让，并通过合同严密约定委托建房行为，完善相关法律手续。
