随着二手房市场的日渐火爆，许多人都急于寻找各种个人住房转让的节税方法。其实，只要仔细研读国家近年来出台的有关税收政策，特别是国家税务总局下发的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发 [2006]108号），还是可以找到正确的税收筹划思路，为自己在取得住房转让所得的同时，又合理合法地省下一笔税款。 

　　筹划第一招：利用时间差异，及时换购新住房 

　　按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金，对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。对照有关政策法规规定，纳税人可从以下几个方面进行筹划：一是对即将自用满5年的家庭惟一生活用房，尽量使用5年期满后再转让。二是出售现住房后尽可能在1年内重新购房。这样，当购房金额大于或等于原住房销售额时，可全部退还纳税保证金，而购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额将作为个人所得税缴入国库，用公式表示为：免征个人所得税额=（新购房金额／原住房销售额）×已缴纳个人所得税额。 

　　例1：李先生近日以40万元的价格将一套100平方米的旧房出售，该套住房购进时间为2003年，购进时原价为20万元，按规定应缴纳纳税保证金：（40-20）×20%=4（万元）。李先生有三种购房方案：一是出售住房后1年内重新购房，所购房金额仍是40万元或超出，二是1年内重新购房，所购房金额假设为35万元，三是出售住房后1年内未重新购房。 

　　方案一：根据税法规定，出售住房后1年内重新购房，所购房金额仍是40万元或超出，李先生就不用缴纳个人所得税，所缴4万元的纳税保证金全额退还。 

　　方案二：1年内重新购房，所购房金额为35万元。则李先生可以免征个人所得税额=35／40×4=3.5（万元），缴纳个人所得税=4-3.5=0.5（万元）。 

　　方案三：出售住房后1年内未重新购房，按规定所缴纳的4万元纳税保证金，将全部作为个人所得税缴入国库。 

　　比较上述三种方案，不同的换购方式却产生了三种完全不同的节税效果，三者之间相差可达4万元之多。 

　　当然，纳税人在作上述筹划时，要特别掌握下列政策规定：一是对出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应主动在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳，并索取和妥善保管好税务机关正式开具的“中华人民共和国纳税保证金收据”；二是原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益；三是个人在申请退还纳税保证金时，要向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续；四是跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，要向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。 

　　筹划第二招：尽可能扣除合理费用 

　　按国税发[2005]156号文件规定，个人转让住房缴纳个人所得税按“转让收入一房屋原值一转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”的20%征收。为此，在确认转让收入和房屋原值基础上要注意两方面的问题：一是纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金可扣除；二是从2006年8月1日起，纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用可扣除。 

　　例2：假设王先生于2005年1月以40万元的总价（含购买时所缴税金）在某省会城市购买了一套100平方米的商品房，住房装修费用5万元，支付住房按揭贷款利息2万元，除公证费和有关手续费外均有相应规范的票据。现在他决定将房屋以70万元的总价售出。 

　　由于王先生取得产权证或完税发票的时间不满5年，所需缴纳的税费为： 

　　（1）营业税金及附加=700 000×5.5%=38500（元）；印花税=700 000×0.5‰=350（元）。 

　　（2）虽然按《土地增值税暂行条例实施细则》规定，由于王先生居住不满3年，要全额征收土地增值税。但是根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）的规定，“对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。”所以王先生不需缴纳土地增值税。 

　　（3）应纳个人所得税=（转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用）×20%，其中，房屋原值为400000元，转让住房过程中缴纳的税金38 850元，合理费用（住房装修费用+住房贷款利息等费用：400000×10%+20000）60 000元（住房装修费用50000元只能扣除40000元）。则应纳个人所得税：（700000-400000-38850- 60000）×20%=40230（元）。 

　　如果王先生不能按税务部门规定提供住房装修费用和住房贷款利息等费用证明资料，则其应纳个人所得税：（700000-400000-38850）×20%=52230（元），比提供有关证明资料多缴纳12000元的税款。所以尽最大可能扣除所有合理费用是进行相应税收筹划最直接简便的办法。 

　　当然，筹划时务必注意，有关合理费用的扣除是有严格限定条件的。一是住房装修费用扣除须经审核且限定比例。国税发[2006]108号文规定，纳税人所提供实际支付装修费用发票必须是税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人要一致，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，才可在以下规定比例内扣除：即已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的 10%.同时，纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。二是按揭利息扣除须提供有效证明。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，需要凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。三是扣除手续费、公证费等费用要属实。纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，要凭有关部门出具的有效证明据实扣除。 

　　筹划第三招：相机选择核定征税特殊政策规定 

　　国税发[2006]108号文件规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。这无疑为人们进行有关税收筹划提供了新空间。 

　　例3：假设王先生于2005年1月以40万元的总价（含购买时所缴税金）在某省会城市购买了一套100平方米的商品房，住房装修费用5万元，支付住房按揭贷款利息2万元，除公证费和有关手续费外均有相应规范的票据。现在他决定将房屋以70万元的总价售出（该省规定普通住房转让的个人所得税征收比例为2%）。 

　　由于王先生取得产权证或完税发票的时间不满5年，所需缴纳的税费合计与例2相同，仍为79080元。如果王先生进行筹划，不提供完整、准确的房屋原值凭证，则根据规定，王先生应纳营业税金及附加为38500元，应纳印花税为350元，应纳土地增值税仍为0，王先生应纳个人所得税：700000×2%=14000（元），这样，比筹划前节省税收26230（40250-14000）元。