利用包销方式进行土地增值税筹划
录入时间：2007-03-12
[政策依据]：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
[案例分析]：某房地产开发企业，建造普通标准住宅出售，预计售房收入为1300万元，扣除项目金额为927.85万元（不含与转让房地产有关的税金）。则该企业应纳各税（假定不涉及企业所得税等其它税费）分别为：营业税：1300×5%＝65万元城市维护建设税：65×7%＝4.55万元教育费附加：65×3%＝1.95万元印花税：1300×0.05%＝0.65万元则与转让房地产有关的税金合计为：72.15万元扣除项目金额为72.15+927.85＝1000万元增值额为：1300-72.15-927.85＝300万元应纳土地增值税：300×30%＝90万元以上税费合计为：162.15万元。
[筹划方法]：成立一个销售公司，由该房地产开发企业将房屋先整体以1190万元的价格销售给该销售公司，再由该销售公司以1300万元的价格对外出售。假定当地契税税率为4%. 1、则该房地产开发企业应纳各税分别为：营业税：1190×5%＝59.5万元城市维护建设税：59.5×7%＝4.165万元教育费附加：59.5×3%＝1.785万元印花税：1190×0.05%＝0.595万元则与转让房地产有关的税金合计为：66.045万元增值额为：1190-927.85-66.045＝196.105万元扣除项目金额为927.85+ 66.045＝993.895万元196.105/993.895＝19.73%＜20%土地增值税：0以上税费合计为：66.045万元。
2、则该销售公司应纳各税分别为：（1）购进环节印花税：1190×0.05%＝0.595万元契税：1190×4%＝47.6万元（2）销售环节营业税：（1300-1190）×5%＝5.5万元（依据财税[2003]16号的相关规定）
城市维护建设税：5.5×7%＝0.385万元教育费附加：5.5×3%＝0.165万元印花税：1300×0.05%＝0.65万元此时对房价应进行评估，假定评估价为1190+47.6+0.595＝1238.195万元，与转让房地产有关的税费合计为6.7万元。若不考虑评估费用及按规定交纳的其它费用，则增值额为：1300-1238.195-6.7＝55.105万元扣除项目金额为1238.195+6.7＝1244.895万元55.105/1244.895＝4.43%＜50%，故应适用30%的税率（虽然4.43%＜20%，但此普通标准住宅并非由销售公司建造，所以不能享受不超过20%免征土地增值税的优惠政策）
应纳土地增值税：55.105×30%＝16.5315销售公司以上购销环节共纳税费合计为：71.4265万元。
以上房地产开发企业和销售公司共纳税费137.4715万元。
[筹划结论]：筹划后缴纳的税费比筹划前少缴纳：162.15-137.4715＝24.6785万元。
[注意事项]：上述筹划中应注意以下几点：1、房产开发企业增值额不能超过扣除项目金额的20%，但又要尽量接近20%，这样可以更大限度地享受免征土地增值税的优惠政策。
2、要确保房产开发企业与销售公司之间的成交价不能明显低于市场价，又无正当理由。
3、要根据当地契税税率的情况而定，如当地契税税率较低（如为3%），则采用此筹划方法更合算，若当地契税税率较高（如为5%），则要谨慎采用该方法。
4、要参考当地通常的评估价，若评估价通常高于成交价与契税等税费之和，则宜采用该方法，反之，则应谨慎采用的。
