【中华财税网北京11/28/2001信息】 （一）土地增值税的基本概况 土地增值税的纳税人为以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。 征税对象和征税范围 土地增值税的征税对象是有偿转让房地产所取得的收入，包括其有偿转让房地产 所取得的全部价款和有关经济收益，从形式上讲包括货币收入、实物收入和其他收入。 土地增值税的征税范围是有偿转让的国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。 这里所说的地上建筑物及其附着物是指建于地上的一切建筑物、构筑物、地上地下的 各种附属设施，以及附着于该土地上的不能移动、移动后会遭到损坏的各种植物、养 殖物及其他物品。 计税依据 土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让 房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。 税率 土地增值税实行四级超率累进税率： （１）增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％； （２）增值额超过扣除项目金额５０％、未超过１００％的部分，税率为４０％； （３）增值额超过扣除项目金额１００％、未超过２００％的部分，税率为５０ ％； （４）增值额超过扣除项目金额２００％的部分，税率为６０％。 应纳税额计算方法 在计算土地增值税的应纳税额时，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有 关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再按照增值额超过扣除项目的比例，计算得 出增值额。再按照增值额超过扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适 用税率，依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值 税税额之和，即为纳税人应纳的全部土地增值税税额。 应纳税额计算公式： 应纳税额＝∑（增值额×适用税率） （二）土地增值税的优惠政策 税项扣除优惠政策 税法关于扣除的项目及其范围和标准列示如下： １．纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费 用。 ２．开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生 的土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、 地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等）、前期工程费（包括规划、设 计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出）、建筑安装 工程费（指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安 装工程费）、基础设施费（包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、 通风、照明、环卫、绿化等工程发生的支出）、公共配套设施费（包括不能有偿转让 的开发小区内公开配套设施发生的支出）和开发间接费用（指直接组织、管理开发项 目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保 护费、周转房摊销等）。 ３．开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费 用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分 摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款 利息计算的金额。对于超过国家规定上浮幅度的利息部分，超过贷款期限的利息部分 和加罚的利息，不允许扣除。其他房地产开发费用，按前两条规定计算的金额之和的 ５％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构 证明的，房地产开发费用按前两项规定计算的金额之和的１０％以内计算扣除。其具 体扣除比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 ４．经过当地主管税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格，指在转让已使用的 房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折 旧率后的价格。 ５．与转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市 维护建设税和印花税。纳税人转让房地产时交纳的教育费附加可以视同税金扣除。 ６．从事房地产开发的纳税人可以按照上述第一、二项金额之和加计２０％的扣 除额。 ７．对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用， 如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，则可作为转让房地产收入计税，相 应地在计算扣除项目金额时可予以扣除，但不能作为加计２０％扣除的基数；如果代 收费用未计入房价中，而是在房价之外单独向购买方收取的，则可以不作为转让房地 产收入计税，相应地在计算扣除项目金额时不允许扣除。 ８．纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付 的评估费用在计算缴纳土地增值税时允许扣除。但纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价 格，提供扣除项目不实，成交价格低于评估价格又无正当理由等情形，按房地产评估 价格计算征税时所发生的评估费用不允许扣除。 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象为单位计 算。纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额可 以按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或者按照建筑面积计算分摊， 或者按照主管税务机关确认的其他方式计算分摊。 免税、减税项目优惠政策 按照现行规定，土地增值税的减免税规定主要有以下几种情况： １．纳税人建造普通标准住宅（指按照当地一般民用住宅标准建造的居住用住宅） 出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额２０％的，免征土地增值税。增值税超过 扣除项目金额之和２０％的，应就其全部增值额按规定计税。高级公寓、别墅、度假 村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅和其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、 直辖市人民政府规定。 ２．由于城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地 使用权，免征土地值税。 ３．由于城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的， 免征土地增值税。 符合上述免税规定的单位和个人，须向房产所在地税务机关提出申请，经税务机 关审核后，免予征收土地增值税。 ４．个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增 值税。 ５．个人因工作调动或者改善居住条件而转让原自用住房，经向主管税务机关申 报核准，在原住房居住满５年或５年以上的，免征土地增值税；居住满３年不满５年 的，减半征收土地增值税；居住不满３年的，按规定计征土地增值税。 下列项目暂免征收土地增值税： （１）以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件， 将房地产转让到投资、联营的企业中的。 （２）合作建房，一方出土地，一方出资金，建成后按照比例分房自用的。 （３）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。 （三）土地增值税的避税要点 土地增值税避税 土地增值税的避税有以下的途径： （１）利用房地产成交价格进行避税； （２）加大扣除项目范围或房产购进成本和费用。 （３）压低房地产的成交价或提高房地产的评估价。买卖双方可以其他形式互相 补偿。 （四）土地增值税的反避税要点 由于房地产的价格评估和管理是有关部门掌握的，因此反避税就需要同房管部门、 土地管理部门密切联合，了解房地产的市场价格，严格执行有关手续制度。纳税人未 按规定交纳土地增值税的，有关部门不得办理有关的权属变更手续。如果有关部门违 反规定，造成纳税人漏税的，应按中华人民共和国税收征管法的有关规定严肃处理。 现以房地产开发企业为例，介绍反避税的方法： １．核查企业的“经营收入”明细账，并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭 证相核对，看企业有无分解房地产收入或隐瞒房地产收入的现象。 ２．核查“开发产品”明细账，并与房地产转让合同及有关原始凭证相核对，看 企业有无将取得的实物收入直接记入“固定资产”、“库存材料”等账户，隐瞒销售 收入。 ［案例二十四］ 永华房地产公司于１９９８年１月将一栋已竣工交付使用的写字楼转让给长安建 材总公司作办公楼，这栋写字楼连同土地所有权价值１０００万元人民币，双方商定 其中８００万元以货币资金结算，其余２００万元折算为等价的优质钢材，进行结算。 该房地产公司为了隐匿销售收入，只将８００万元的货币资金记入经营收入账户，其 余的２００万元直接记入了“库存材料”账户，后被税务人员查出。 ３．核查“开发成本”、“开发间接费用”、“开发产品”等科目，并与有关的 会计凭证核对，看有无将房地产收入直接冲减成本、费用的现象。 ４．核查“应付账款”、“预收账款”、“分期收款发出产品”等科目，并与有 关转让房地产的合同、会计凭证相核对，看有无将房地产收入挂账，不及时申报纳税 的现象。 ５．核查转让房地产的成交价格与收入类型。按《土地增值税暂行条例》和《实 施细则》的规定，对于隐瞒、虚报房地产成交价格的（即纳税人不报或有意低报转让 土地使用权、地上建筑物及附着物价款的行为），应由评估机构参照同类房地产的市 场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。对于转让房地 产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的（即纳税人申报的转让房地产的 实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理 由的行为），由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。 ６．核查房地产转让的预售合同，看房地产开发企业是否已按买卖双方签订的预 售合同所记载的金额，申报缴纳土地增值税；分次缴纳的土地增值税税款是否根据每 笔预收款占总售价的比例正确计算。按税法规定，纳税人应当自转让房地产合同签订 之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限 内缴纳土地增值税。 一些单位通常采用隐瞒、虚报房地产成交价格，加大扣除项目范围或房地产的成 交价格，买卖双方以其它形式进行补偿等方式进行避税。 由于房地产的价格评估和管理与税务机关脱节，因此反避税就需要同房管部门、 土地管理部门密切配合，严格执行有关手续制度。纳税人未按规定交纳土地增值税的， 有关部门不得办理有关的权属变更手续。如果有关部门违反规定，造成纳税人避税或 漏税的，必须严肃处理。 (3)