２００１年１月１９日　深地税发［２００１］７８号 市地方税务局各分局、市规划国土局各分局： 现将房地产三级市场委托代征税款的几个问题具体明确如下，请遵照执行。 一、房地产三级市场有关税款征收及管理问题 房地产三级市场所涉及的有关税收委托国土部门代征。地税各征分局在与国土部 门签订委托代征协议时需明确代征方的责任、义务及代征各税税种名称、计税依据、 税率或带征率等事项。国土部门的代征单位在代征税款时将《深圳市房地产权登记税 费表》交一份给相应的地税征收分局，地税各征收分局相应的管理科对房地产三级市 场转让建立代征档案，进行有效控管。 二、关于房地产三级市场营业税、个人所得税计税依据的认定问题 （一）对进入三级市场进行转让的房地产其营业税的计税依据的认定，根据《中 华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，参照《深圳市规划国土局关于产权登记 有关问题的通知》（深规土［２０００］３４号）的管理办法，当纳税人申报的合同 金额低于市场价时，以深圳市规划国土局制定的《深圳市房地产转让估价简表》所确 定的评估价为其营业税的计税依据。 （二）对因经济纠纷由法院判决改变房地产产权，交拍卖行进行拍卖的，房地产 转让方缴纳的营业税以拍卖价作为计税依据。 （三）对因经济纠纷由法院判决以房地产抵债而要求办理房地产转移登记的，房 地产转让方缴纳的营业税的计税依据的确定按：１．对已委托具有房地产评估资格的 房地产评估机构进行评估的房地产，以评估价作为营业税的计税依据；２．对没有委 托房地产评估机构进行评估的，以被用于抵债的房地产的实际转让价格作为营业税的 计税依据。 （四）对个人出售自有住房的个人所得税应纳税所得额，按《关于个人出售住房 所得征收个人所得税有关问题的通知》（深地税发［２０００］４６４号）的规定， 以出售住房的销售额减除房产原值和合理费用后的余额来确定。销售额原则上按合同 交易价确定，如果纳税人申报的交易价明显偏低又无正当理由的，销售额按深圳市规 划国土局制定的《深圳市房地产转让估价简表》所确定的评估价来确定。 三、关于房地产三级市场印花税税票的开具问题 房地产三级市场印花税的纳税义务人为订立合同的交易双方，国土部门应按交易 双方分别代征印花税，代征印花税可以采用贴花或者填开完税证的办法，已贴花的不 得再开其完税证，已填开完税证的，不能再贴花。对于采用贴花征收的，如纳税人需 要凭证报帐，可另外开具印花税销售凭证。 四、关于纳税人享受房地产三级市场税收优惠政策的问题 纳税人按《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》 （深地税发［１９９９］３６０号）和《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关 问题的通知》（深地税发［２０００］４６４号）的规定享受房地产三级市场的税收 优惠政策。 五、关于房地产三级市场转让所涉及的发票开具问题 （一）对房地产三级市场发生转让行为的纳税人，国土部门的代征单位在代征税 款时根据其代征税款缴款凭证开具销售（转让）房地产专用发票。 （二）对因经济纠纷由法院判决改变房地产产权，并交拍卖行进行拍卖的房地产， 地税征收分局根据其完税凭证和拍卖清单开具销售（转让）房地产专用发票。拍卖行 所收取的手续费使用拍卖业专用发票。 六、关于房地产三级市场委托代征税款的信息共享 为规范房地产三级市场委托代征税款的管理，由深圳市地税局计算机管理中心在 ２０００年年底前设计出房地产三级市场委托代征税款管理软件，供应给国土部门的 代征单位使用，实行电脑联网和电脑填开税票代征税款以及电脑填开发票，使国土部 门的代征单位与地税征收分局实现代征税款信息共享。在代征税款管理软件未完成前， 可由国土部门的代征单位将代征税款信息定期拷盘给对应的地税征收分局来实现信息 共享，从而加强对房地产三级市场委托代征税款的管理。 七、关于对已征收代征税款、税票及发票的管理问题 国土部门的代征单位对已征收的代征税款及税收票证的结报缴销严格执行限期限 额制度（限期１个月，限额１００万元，任一项达到都要办理结报手续）。征收分局 管理科向计财科领取税票后加盖征税专用章、发票科的票管员在发票的有关联次上加 盖发票查验章后发给代征单位。国土部门的代征单位按规定填开和保管税收票证，不 得收税不开票，不得开票不收税，不得以其他凭证代替完税证，不得涂改，不得分联 填写，填写错误的票证要全套保存，不得撕毁。国土部门的代征单位向征收分局结报 税款和票证，并填报《委托代征税款报告表》，送征收分局相应的管理科（征收所） 审核，并加具审核意见后送计财科按规定结报税款。征收分局（所）每半个月对发票 的使用与管理进行检查，发现问题及时予以纠正。 征收分局相应的管理科和计财科、发票科（征收所）要加强对代征单位代征税款 工作的监管，包括税票、发票的领用，税款和税票、发票的结报，税款的清缴以及代 征税款情况的统计等，确保代征工作的正常运作和国家税款和税票、发票的绝对安全。 主管管理科、发票科（征收所）应将各个代征单位代征税款情况录入电脑，并做好档 案的管理、存档工作。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 (1)