２０００年２月２８日　穗地税发［２０００］７８号 局属各单位： 为了进一步加强营业税的征收管理，根据营业税税收法规的有关规定，现对有关 营业税业务问题明确如下： 一、关于建安企业（被挂靠单位，以下简称被挂靠方）向施工队（以下简称挂靠 方）收取挂靠管理费的征税问题 建筑安装施工队由于不具备承接建筑安装工程的资质，往往采取挂靠具有相应资 质的建安企业并以被挂靠方的名义承接建安工程，被挂靠方负责工程结算，通过划拨 工程款给挂靠方时以座扣或其他方式收取挂靠方的管理费，具体施工由挂靠方负责， 同时以被挂靠方的名义将收到的工程款缴纳建安工程营业税。鉴于被挂靠方向挂靠方 收取管理费与提供建筑业劳务取得工程结算价款收入是两个不同的营业税应税行为的 应税收入，建安工程结算价款应全额按"建筑业"税目依3％的税率征收营业税；挂靠方 支付给被挂靠方的管理费，属于被挂靠方为挂靠方提供了签订承接工程的合同和办理 工程结算手续的服务，因此对建安企业（被挂靠方）向施工队（挂靠方）收取管理费， 应按"服务业--其他服务业"税目依５％税率征收营业税。 二、关于如何确认建安企业承接建筑安装工程计税营业额的问题 （二）建筑业纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产 值的，其营业额应包括设备的价款在内。返之，如果纳税人所安装的设备的价值没有 计算安装产值的，其营业额不包括设备的价款在内。因此对某建安企业在承接了建筑 安装工程后（负责购买设备并安装，工程结算总额含购买设备的价款），在向设备生 产厂家购买设备时，指定由供货方负责安装的行为中的设备价款，如计算了安装产值 的，应按包含设备价款在内的安装工程结算总额计征营业税。如没有计算设备的安装 工程产值的，应按其结算总额减去购买空调设备价款后的余额计征营业税（注：上述" 安装产值"，是指按"百元产值含量工资"办法汁提工资的企业，以安装产值作为计算百 元产值含量工资的依据。当核定安装工程营业额是否包括设备价款在内时，应视乎其 计提百元产值含量工资的安装产值是否包括设备价款在内）。 （二）以包工不包料形式承接的建筑、修缮、装饰和其他工程作业，计税营业额 均应包括所用原材料及其他物资和动力的价款在内；但承建方实际收取的只有人工费， 与计税营业额不一致时，应按实际收取的人工费结算金额开具发票。 三、关于确认旅游景点的纳税义务发生时间和营业额问题 （一）根据营业税暂行条例第九条规定："营业税的纳税义务发生时间，为纳税人 收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。"对售出门票或开具发票的 行为，均应视为取得索取营业收入款项凭据。旅游景点在接待旅游团（游客）时，采 用的结算办法一般有三种形式：１．售出门票时同时收款；2．售出门票暂不收款，待 开出发票时才收款；３．不撕门票，只开发票并收款。因此对已售出门票的，不论是 否开出发票，其纳税义务发生时间确认为售出门票的当天；如不撕门票只开发票的， 其纳税义务发生时间为开出发票的当天。 （二）由于旅游景点给予旅游团（游客）销售门票的折扣优惠，按低于门票票面 价值向其收款并按折实后的实际收款开具发票，因此发票和门票之间存在一定的差价， 对这部分差价可冲减当期门票收入，即旅游景点门票收入的营业额为实际取得的收入。 四、关于以"返租回报"形式售楼的征税问题 "反租回报"是指客户购楼后，与开发商签订合同，将不动产交于开发商，由开发 商负责出租，不论是否租出，均要按合同规定将租金返还给业主。对业主以返租回报 形式取得的租金收入应按"服务业--租赁业"税目征收营业税。具体操作。 （一）如业主为自然人（境内居住）的，根据《关于我市城镇个人出售、出租私 有房产税收征收管理问题的通知》（穗地税发［１９９８］１０４号）第二条规定， 按综合征收率征收有关税费；其应交的税费，根据《关于明确使用〈广东省广州市支 付个人收入发票〉有关规定的通知》（穗地税发［1997］１９１号），在开发商支付 租金给业主时，由开发商开具《支付个人发票》并代征和代扣有关税费。 （二）如业主为单位的，取得租金收入时应开具服务业发票，并向不动产所在地 的征收分局申报缴纳营业税等税费。 五、关于物业管理企业征收营业税的问题 我局以穗地税发［1999］337号文转发了广东省地方税务局以粤地税函［1999］ 157号文件，对物业管理企业的代收费用作了进一步明确：即物业管理企业代有关部门 收取水费、电费、热（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税"服务业"税目 中的"代理"业务，因此对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、 维修基金、房租可从其计税营业额中扣除。此规定从1999年8月１日起执行，原市地税 局《关于营业税若干政策问题的处理意见《（穗地税发［１９９７２３６6号）第五条" 对物业管理公司业务收入的征税问题"的规定到1999年7月31日停止执行。 六、关于如何确定股权转让的计税营业额问题 根据营业税税目注释关于以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分 配，共担风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应按无形资产、销售不动产 税目征税的规定，对股权人转让上述股权时，应照章征收营业税。而对转让以货币、 无形资产和不动产同时投资入股所形成的股权取得收入时，包括了不征营业税的以货 币投资入股的股权转让收入，为合理计算应税收入，现对股权转让行为应如何确定计 税营业额的问题，经研究，在国家税务总局未有明确前，应区分具体情况，暂按以下 办法确认转让股权行为的计税营业额： （一）转让以无形资产或不动产投资入股的股权时，其营业额为转让股权取得的 收入全额。 （二）转让以货币、无形资产或不动产同时投资入股的股权时，没有对转让以无 形资产或不动产投资入股的股权（以下简称"应税行为"）以及转让以货币投资入股的 股权（以下科景德镇"非应税行为"）分别作价的，应按比例换算出应税行为的计税价 格，计算公式如下： 应税行为投资额占投资况额的比例＝无形资产或不动产投资入股额／投资总额× １００％ 计税价格＝转让股权收入全额×应税行为投资额占投资总额的比例。 如转让股权取得的收入明显偏低的，税务机关有权要求纳税人委托中介机构对转 让股权进行评估，并按下列公式计算出计税价格： 计税价格＝转让股权的评估价×应税行为投资额占投资总额的比例。 七、关于确认以银行按揭方式销售不动产业务的纳税义务发生时间的问题 据反映，目前部分银行规定开发商在办理不动产按揭手续时，必须先提供有关资 料及开具发票，若干月后银行再将按揭金额（即贷款额）全额（或部分）划给开发商。 对此应按以下确定其纳税义务发生时间： （一）采用银行按揭方式销售"期楼"的，其纳税义务发生时间为纳税人收到预收 款（即银行贷款）的当天。 （二）采用银行按揭方式销售"现楼"的，其纳税义务发生时间为纳税人开出发票 的当天。