２００２年５月２４日　湘国税函［２００２］１８８号 　　现将国家税务总局《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》 （国税发［２００１］１４２号）转发给你们，结合我省实际，就有关问题通知如下， 请一并贯彻执行。 　　近几年来，我省各市、州局在加强外商投资房地产、酒店、服务、娱乐等第三产 业的所得税管理上采取了不少有效措施，大部分地方能够坚决贯彻总局精神和省局的 要求，积极宣传税收政策，强化征管，逐步规范了外商投资房地产等行业的税收管理 秩序，促进了企业纳税意识的提高，为全省涉外所得税超额完成任务作出了贡献。但 是在政策的执行、具体的工作中还存在一些问题，需引起重视。一是各地政策执行程 度不一，有的市、州对外商投资房地产行业的所得税仍未进行预征，存在行业性的税 收管理漏洞；二是征管措施不到位，管理力度不够，税源底子不清，存在漏征漏管现 象，对房地产等行业普遍亏损的异常现象没有强有力的控管手段；三是没有积极取得 当地政府支持和做好有关部门的协调工作，以至于征管工作开展起来被动，有阻力， 难度较大。 　　随着国民经济保持稳定发展，基础设施配套渐趋完善等因素，第三产业成为经济 增长的重要支撑点，我们要把加强外商投资第三产业的所得税征管作为促进涉外税收 征管质量进一步提高和保证今年收入任务完成的重点，积极建立健全征管制度，强化 征管措施，保证征管到位，扭转第三产业长期账面亏损，企业所得税增长幅度不大的 局面，为此省局提出如下要求： 　　一、开展税源调查，摸清税源底子，加强税源监控 　　各市、州涉外税收管理部门要全面、系统地开展税源调查，尽快澄清税源底子， 提高清理漏征漏管户的工作效率和质量，督促企业办理好税务登记和按期申报，摸清 企业实际经营状况，要在加强外商投资房地产企业所得税征管的基础上，强化整个外 商投资第三产业所得税的管理。对房地产、酒店、服务、娱乐等行业要建立完善的税 收征管档案，不论盈亏，都要要求企业按期报送会计报表和税收资料。针对部分企业 长期申报亏损的现象，可以采取审核分析、约谈举证、评定处理、成果分析等方法， 综合纳税人的各种申报资料进行纳税评估，以提高纳税人的申报真实性和准确率。 　　二、以查促管，完善征管制度，健全征管措施 　　各地要进一步强化征管手段，认识到对征管薄弱环节加强管理的重要性，研究具 体措施，在总结经验的基础上建立规范的操作规程，以解决对房地产等行业检查中工 作量大、取证困难等问题。涉外、稽查部门要相互配合，以开展对缴纳营业税的涉外 企业的所得税检查为突破口，在检查中发现问题，在检查中挖掘潜力，以此促进日常 税收管理的加强。要加大惩治力度，明确重点征管户，对房地产行业坚持采取预征和 年底企业所得税汇算清缴相结合的办法，对酒店、服务、娱乐等行业还可以采取实地 调查等办法，要在当地抓好一至两件有影响的典型案例，以重点来促全面，以检查来 促申报，提高广大企业的纳税意识。 　　三、加大政策宣传力度，加强与有关部门的协作、协调 　　在对外商投资第三产业的税收征管工作中，各地要积极争取政府的支持，以确保 工作的顺利开展，与此同时，还要加强与地税、工商、国土、招商等有关部门的协作， 建立起双方日常工作中的资料传递、信息反馈制度。如针对大部分第三产业不在国税 机关领购发票的情况，可以采取与地税、工商等部门联查的方式，发现和防止漏征漏 管现象。对税收政策要进行多方位的宣传解释，以取得社会的支持，企业的理解，创 造一个全社会齐抓共管的良好氛围。 　　四、规范执法行为，强化目标管理 　　各地在实际征管工作中要注重执法的规范性，公正执法，文明办税。既要严肃执 法，还要做到运用政策适当，树立好服务意识，以支持当地的招商引资工作。要进一 步提高人员素质，狠抓考核落实，有针对性地组织好人员的业务培训，委派业务过硬 的同志从事这项工作，以利于对外商投资房地产等行业的税收征管工作。 　　五、请各地按照全省涉外税收工作会议的要求将对外面投资房地产、酒店、服务、 娱乐等行业的调查情况及时报送省局涉外分局，并在年底对所有缴纳营业税企业的所 得税管理工作进行认真的总结，与年终工作总结一并上报。 附件：国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知 　　　　　２００１年１２月２０日　国税发［２００１］１４２号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，广东、海南省地方税务局，深圳市 地方税务局： 　　为加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理，根据《中华人民共和国税收征 收管理法》、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称税 法）的有关规定，现就外商投资企业和外国企业（以下简称企业）从事房地产开发经 营业务有关所得税管理问题，通知如下： 　　一、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费 用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当 期应纳税额，按以下公式计算： 　　应纳税额=应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得 税 　　二、企业预售房地产的，其取得的预收款，应按《国家税务总局关于外商投资企 业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发［１９９５］１５３ 号）的规定，预征企业所得税。 　　三、企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用 权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房 地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际 应纳税额。 　　四、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同， 按以下原则确定： 　　（一）采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日 作为销售收入的实现。 　　（二）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的 实现。 　　（三）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售 收入的实现。 　　（四）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售 收入的实现。 　　五、企业销售房地产所发生相成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。 企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位 工程成本费用按下列公式确定： 　　可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积 　　可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、 勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套 设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面 积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。 　　六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售 房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费 预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。 　　七、企业以租赁方式取得房租收入，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固 定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。 　　企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不 得在售出时再作为成本、费用扣除。 　　八、境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属 于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第十 九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。 　　上述包销业务是指：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续， 且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销 性质的业务，应按照《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处 理问题的通知》（国税发［１９９９］２４２号）的规定执行。 　　九、凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生 的费用（包括中方以土地使用作为投资的费用）后，再根据合同规定的房产分配方法， 划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。 　　十、本办法自发文之日起执行。此前已经销售房地产但未汇算的企业，按本通知 进行汇算。 (3)