２００５年２月６日　青地税函［２００５］１５号 市稽查局、征收局，各分局、各市地税局： 　　为进一步做好房地产企业所得税征管工作，根据《国家税务总局关于房地产开发 有关企业所得税问题的通知》（国税发［２００３］８３号），结合各基层局实际工 作中反映的具体问题，现将房地产开发企业取得预售款有关纳税问题通知如下： 　　一、关于房地产开发企业取得预售款按规定利润率征收企业所得税问题 　　企业所得税征税范围是每一纳税年度内纳税人取得的全部生产经营所得和其它所 得。房地产开发企业在一个纳税年度内取得的预售款，按规定利润率计算的预计营业 利润，构成该纳税年度应纳税所得额的一部分，与当期生产经营所得和其它所得合并 计征企业所得税，并非对预计营业利润单独计算征收企业所得税。各基层局在日常征 收管理工作中，应正确处理按项目监控税源与按规定征收企业所得税的关系问题。 　　二、关于房地产开发企业取得预售款的纳税申报问题 　　房地产开发企业采取预售方式销售开发产品，其所取得的预售款，应按规定的利 润率计算预计营业利润，并入收到预售款的当期应纳税所得额，申报缴纳企业所得税。 在预缴或汇缴申报时，应将本纳税年度内累计取得的预售款，按规定利润率计算出预 计营业利润额，在《企业所得税纳税申报表》第２８行“纳税调整增加额”（如有其 它调增额应合并填列）、第６６行（将“少计、未计应税收益”改为“预售收入预计 的营业利润额”），以及《预售收入预计营业利润额调整表》的相关栏次填报（填报 具体要求，详见附件１）。同时，房地产开发企业应在《开发产品备查簿》详细登记 每套（块）开发产品已申报预售款的明细情况。 　　在预售开发产品具备税法规定的结转营业收入条件时，房地产开发企业应及时确 认结转营业收入，并按规定相应结转其营业成本。结转的营业收入中包含的预售款， 已按规定利润率计算并已申报企业所得税的预计营业利润，在企业所得税纳税申报时， 可以按规定调减已申报的预计营业利润。企业预缴或汇缴申报时，应将本纳税年度内 累计结转的营业收入中包含的预售款，已按规定利润率计算并申报的预计营业利润， 在《企业所得税纳税申报表》第２９行“纳税调整减少额”（如有其它调减额应合并 填列）、第７７行（将“其它”改为“预售收入已预计营业利润额”），以及《预售 收入预计营业利润额调整表》的相关栏次填报（填报具体要求，详见附件１）。同时， 房地产开发企业应在《开发产品备查簿》详细登记开发产品结转营业收入情况以及预 售款按规定的利润率计算的营业利润的纳税调减情况。 　　三、关于《预售收入预计营业利润额调整表》的填报问题 　　为做好房地产开发企业预售款按规定利润率计算预计营业利润额有关纳税调整的 监控管理，市局在转发国税发［２００３］８３号文件时，设计了《预售收入预计营 业利润额调整表》，用来监控房地产开发企业在各申报期内各成本核算对象取得的预 售款、按规定利润率计算的预计营业利润、申报的纳税调整增加额，以及结转营业收 入中包含的预售款已申报预计营业利润的纳税调减情况。该表作为房地产企业所得税 纳税申报的重要附报资料，应在纳税申报时随《企业所得税纳税申报表》报主管税务 机关。市局根据各基层局反馈的情况已将《预售收入预计营业利润额调整表》进行了 进一步完善，各基层局务必监督房地产企业做好该表的填报。 　　四、关于《开发产品备查簿》的登记问题 　　《开发产品备查簿》是房地产开发企业所得税管理中实施“以房源控制税源”的 重要基础。各基层局应监督房地产开发企业如实登记《开发产品备查簿》，逐套记载 预售款、申报预计营业利润时间和已售开发产品结转收入及相应调减所得额等明细信 息，并定期检查。 　　对未按规定建立《开发产品备查簿》的，或备查记录混乱的，不予调减已并入应 纳税所得额的预计营业利润；同时，主管地方税务部门应责令企业按规定重新补登 《开发产品备查簿》。企业重新登记后，各基层局应组织人员认真核实，形成书面工 作记录（各基层局自定格式），经部门负责人签字留存，并报基层局分管领导同意后， 方可按规定予以调减。 　　五、关于房地产开发企业超缴企业所得税退库问题 　　企业所得税按年计算，纳税人在企业所得税汇缴申报结束后，本纳税年度内多缴 的税款，可以按规定申请办理正常超缴退库。房地产企业预售款按规定计算的预计营 业利润，并入当年应纳税所得额缴纳企业所得税，若次年开发产品完工结转收入，相 应配比结转营业成本，对已按规定申报纳税调增的预计营业利润，应相应进行纳税调 减，如果进行纳税调减后企业全部应纳税所得额出现负数，在本年度没有实际预缴所 得税的情况下，不存在本年度正常超缴退库问题。 　　对房地产开发企业每一纳税年度预缴或汇缴申报时，凡按规定调减应纳税所得额 累计１００万以上、由于纳税年度内预售款纳税调减形成亏损原因退库所得税５０万 元以上的，各基层局按规定受理申报后，应将相关企业名单及调减明细情况，于企业 所得税申报期结束后的１５日内报市局二处备案（具体格式见附件２，各单位自行制 表，网报）。 　　六、关于稽查查出房地产企业未申报的预售款处理问题 　　房地产企业被稽查部门查出未按规定申报预计营业利润的预售款，其预售款按规 定利润率计算出的预计营业利润，并入被查年度的应纳税所得额，按适用税率征收企 业所得税，按规定不得弥补被查年度以前的生产经营性亏损。在以后年度该项开发产 品结转营业收入申报所得税时，可以将被查出的预计营业利润作纳税调减处理。 　　企业预缴或汇缴申报时，在《企业所得税纳税申报表》第３０行“被查出以前年 度应纳税所得额”、第７７行（将“其它”改为“预售收入预计营业利润额”）填报 被稽查查出的预计营业利润。同时，单独将稽查查补的预售款情况填报《预售收入预 计营业利润调整表》（应注明为稽查查补），并附报《税务处理决定书》和被查补所 得税的《通用税收缴款书》复印件，经主管税务机关核实后，可调减当期应纳税所得 额。同时，在《开发产品备查簿》备注栏，注明查补预售款数额。 　　七、房地产企业预售款所得税的处理是一项较为特殊的政策规定，各单位务必以 负责的态度，严谨的作风做好此项工作，对房地产企业填报的《预售收入预计营业利 润额调整表》、《开发产品备查簿》不完整，又不责令限期整改，造成税款流失的， 将按《青岛市地方税务局税收执法权和行政监督权监督制约办法》等规定追究有关人 员的责任。各基层局在房地产企业所得税征管中发现的问题，请及时上报市局。 附件１：《预售收入预计营业利润额调整表》填表说明　 　　１、本表作为每季（月）房地产企业所得税纳税申报的附报资料，在申报企业所 得税时，随同《企业所得税纳税申报表》一同报送，共一式３份，一份随申报表存档， 一份在申报时交主管地方税务机关税务管理员，一份纳税人申报后留存； 　　２、“成本核算对象名称”（第１栏）：按实际确定的各“成本核算对象”分别 填列； 　　３、“商品房类别”（第２栏）：按“成本核算对象名称”所属的“商业网点、 别墅”，“实行政府限价的商品住宅”和“其它商品住宅”分别填列； 　　４、“适用利润率”（第３栏）：按主管税务机关确定的利润率结合“成本核算 对象名称”和“商品房类别”分别填列； 　　５、“开发产品本年累计申报预计营业利润额”（第４－７栏）：填报本纳税年 度已实际申报的各“成本核算对象”所属的某类商品房本年累计预售收入额和按确定 的预计营业利润率计算的本年累计预计营业利润额； 　　６、“开发产品已累计申报预计营业利润额”（第８、９栏）：填报各“成本核 算对象”所属的某类商品房交付使用前已累计收取的预售收入额和按规定的预计营业 利润率计算的预计营业利润额； 　　７、“结转营业收入的开发产品调减已申报预计营业利润额情况”中“本年累计 调减已申报预计营业利润额”（第１０栏）：填报本纳税年度开发产品结转的营业收 入中包含的预售收入，已按规定计算并已申报的预计营业利润额，应作纳税调减的营 业利润额。 　　“已累计调减已申报预计营业利润额”（第１１栏）：填报各“成本核算对象” 对应结转营业收入已累计调减的营业利润额。 　　“尚未调减已申报的预计营业利润额”（第１２栏）：填报各“成本核算对象” 尚未调减的预计营业利润额。 附件２：房地产企业预售款企业所得税纳税调整计算及《预售收入预计营业利润调整 表》填表实例 　　１、某房地产开发公司，２００３年分两期开发Ａ项目（成本核算对象分别为 Ａ１、Ａ２），主管税务机关确定的Ａ项目营业利润率为２５％。２００３年８月 Ａ１取得预售合格证，８－９月共取得“普通商品住宅”预售款１２００万元，按规 定计算出预计营业利润额３００万元。２００３年１０月份申报所得税时，在《企业 所得税纳税申报表》第２８行“纳税调整增加额”填报３００万元，在《预售收入预 计营业利润额调整表》填报相关行次。详见０３．１－９表。 　　２、２００３年１２月Ａ１经验收合格，当月部分交付开发产品，结转营业收入 ４０００万元（含已并入应纳税所得额的预售款１１００万元）；２００３年１２月 Ａ２取得预售合格证，当月收取“普通商品住宅”预售款１６００万元。２００４年 １、２月份申报所得税时，在《企业所得税纳税申报表》第２８行“纳税调整增加额” 填报７００万元（为２００３年收到预售款的累计数），第２９行“纳税调整减少额” 填报２７５万元，在《预售收入预计营业利润额调整表》填报相关行次。详见 ０３．１－１２表。 　　３、２００４年１－３月Ａ２取得预售款２０００万元，２００４年４月份申报 所得税时，在《企业所得税纳税申报表》第２８行“纳税调整增加额”填报５００万 元（为２００４年收到预售款的累计数），在《预售收入预计营业利润额调整表》填 报相关行次。详见０４．１－３表。 　　４、２００４年５月，Ａ１结转部分收入１０００万元（含已并入应纳税所得额 的预售款１００万元）；Ａ２经验收合格，当月部分交付开发产品，结转营业收入 ５０００万元（含已并入应纳税所得额的预售款３０００万元）。２００４年２月开 发Ｂ项目，６月取得预售许可证，主管税务机关确定的Ｂ项目“商业网点房”营业利 润率为３５％“普通商品住宅”营业利润率为２０％。６月收到Ｂ“普通商品住宅” 预售款４５００万元，按规定计算出预计营业利润９００万元，２００４年７月份申 报所得税时，在《企业所得税纳税申报表》第２８行“纳税调整增加额”填报 １４００万元（为本年收到预售款的累计数），第２９行“纳税调整减少额”填报 ７７５万元，在《预售收入预计营业利润额调整表》填报相关行次。详见 ０４．１－６表。 　　５、２００４年７－９月收到Ｂ项目“商业网点房”预售款１８００万元，按规 定计算出预计营业利润６３０万元；Ａ２结转营业收入２０００万元（含已并入应纳 税所得额的预售款６００万元）。２００４年１０月份申报所得税时，在《企业所得 税纳税申报表》第２８行“纳税调整增加额”填报２０３０万元（为本年收到预售款 的累计数），第２９行“纳税调整减少额”填报９２５万元，在《预售收入预计营业 利润额调整表》填报相关行次。详见０４．１－９表。 　　６、２００４年１１月Ｂ项目经验收合格，结转营业收入７０００万元（含已并 入应纳税所得额的预售款６３００万元，其中商业网点房１８００万元），２００５ 年１、２月份申报所得税时，在《企业所得税纳税申报表》第２８行“纳税调整增加 额”填报２０３０万元（为本年收到预售款的累计数），第２９行“纳税调整减少额” 填报２４５５万元，在《预售收入预计营业利润额调整表》填报相关行次。详见 ０４．１－１２表。 　　该房地产公司企业所得税实行按季申报。 (3)