２００３年１２月１５日 苏地税发［２００３］２５８号
各省辖市及苏州工业园区地方税务局，常熟市地方税务局，省地税局直属征收局、税
务稽查局：
现将国税发［２００３］８３号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税
问题的通知》（以下简称《通知》）转发给你们，并补充如下意见，请一并贯彻执行。
一、《通知》中规定的收入确认的金额、时间以及视同销售，仅作为房地产开发
企业以及从事房地产开发业务的其他企业（以下简称“企业”）计算缴纳企业所得税
的依据。
二、关于《通知》中的有关收入确认问题
（一）《通知》第一条及第三条的收入确认问题是指已完工开发产品的收入确认。
开发产品经过有关部门验收合格后即作为完工（以下的“完工之日”，亦指验收合格
之日）。销售未完工开发产品收取的价款（包括定金）作为预售收入，开发产品完工
后按照售房合同有关条款办理移交手续后应确认销售收入实现。企业在开发产品未办
理移交手续前，所获得的分期预收款，不适用《通知》第一条第（二）项的分期付款
方式确认收入的规定，不作为销售收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。
（二）关于开发产品的出租、自用问题
１、企业将开发产品临时自用，以后用于出售的，在临时自用期间，不视同销售。
临时自用是指使用不超过一年，具体判断方法为：开发产品已经自用，且距开发产品
完工之日不满一年。超过一年的，应视同销售。
２、《通知》第一条第（五）项第２点中的临时租赁是指租赁期不超过一年的，
超过一年的应转为经营性资产，视同销售。
３、开发产品自用或转为经营性资产的，在资产的税务处理中，应按照视同销售
的价格计价，以后出售时再按销售固定资产确认收入实现。
４、企业在开发项目立项时作为自用、经营性资产的，可作为自建固定资产，不
视同销售，在资产的税务处理中，按照实际发生的成本计价。
（三）企业经营多业的，将自己生产的其他产品用于在建工程、管理部门、非生
产机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应按照《江苏省
财政厅、江苏省地方税务局转发财政部、国家税务总局〈关于企业所得税几个具体问
题的通知〉的通知》（苏财税［９６］４０号）第二条的规定计算销售价格，视同对
外销售处理。企业与关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收
取或支付价款、费用，不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而
减少其应纳税所得额的，税务机关有权按照税收征管法及其实施细则的规定进行合理
调整。
（四）关于视同销售价格的计算
《通知》第三条第（三）项第３点，视同销售行为的收入按照成本利润率确定，
计算公式为：
收入＝开发产品成本×（１＋成本利润率）＋（１－营业税税率）
三、关于成本、费用的扣除问题
（一）根据《通知》第一条规定应确认收入实现的，应同时根据《通知》第五条
的规定结转销售成本，少数已实际发生但尚未结算的成本应根据合同、协议、标书的
价格暂估计算纳税，待结算后按差额计入当期应纳税所得额。尚未发生的成本费用不
得暂估、预提。
（二）企业应付施工单位的工程尾款、质量保证金，超过合同或协议规定的支付
时间三年以上尚未付出的，应作为收入处理，以后实际支付时可税前扣除。
（三）预售款缴纳的营业税应在相应的预售款结转收入时按照配比的原则税前扣
除。
四、关于应纳税所得额的计算
企业应纳税所得额的计算公式为：
应纳税所得额＝本期所得额－本期已转销售收入的预售收入×利润率＋本期预售
开发产品收入×利润率
公式中“应纳税所得额”系企业计算当期所得税的依据或可用于以后年度弥补的
亏损；“本期所得额”系企业收入总额减去扣除项目后，经纳税调整等计算的金额
（相当于非房地产企业的应纳税所得额）；“本期已转销售收入的预售收入”系企业
在以前纳税期已经计算预计营业利润缴纳过企业所得税的预售收入在本期按规定确认
销售收入实现的金额；“本期预售开发产品收入”系企业根据规定应在本期计算预计
利润的预售收入（包括本期收到的预售开发产品收入以及企业２００３年１２月３１
日预售收入帐面余额在本期分摊金额）；“利润率”指主管地税机关按《通知》第二
条第三款规定的原则确定的预售收入利润率。
五、关于预售款发票使用问题
企业收取的开发产品预售收入（包括定金）在开具正式发票前应使用地方税务局
监制的“房地产开发预收款凭据”（票样见附件）。款项结清后，销售方必须为购买
方开具“房地产开发销售发票”。
“房地产开发预收款凭据”和“房地产开发销售发票”为机打式，其印制、领购、
开具、取得和保管，按照《中华人民共和国发票管理办法》规定执行。
六、根据《通知》第六条规定，企业预售收入２００３年１２月３１日帐面余额
应按照《通知》第二条规定计算出预计营业利润额，并入２００３年第四季度（或
１２月份）应纳税所得额。预售收入帐面余额较大，一次性计算并入应纳税所得额缴
纳企业所得税确有困难的，经市、县地税局同意，可在２００４年内平均分摊并入当
期应纳税所得额。
七、关于核定征收企业的收入、成本费用的确定
根据《江苏省地方税务局关于转发〈国家税务总局关于印发“核定征收企业所得
税暂行办法”的通知〉的通知》（苏地税发［２０００］０４６号）规定，对房地产
开发企业以及从事房地产开发业务的其他企业采取核定征收企业所得税方式的，其收
入、成本费用的确定，也应按照本通知规定执行。
实行核定应税所得率办法的，应纳税所得额的计算公式：
应纳税所得额＝收入总额×应税所得率－本期已转销售收入的预售收入×利润率
＋本期预售开发产品收入×利润率或应纳税所得额＝（成本费用支出额－本期预售转
收入结转成本）÷（１－应税所得率）×应税所得率＋本期预售开发产品收入×利润率
上述公式中，“应税所得率”为１０％～２０％，具体由各市、县地税局确定；
“本期已转销售收入的预售收入”、“本期预售开发产品收入”、“利润率”口径同
本通知第四条规定。
附件：江苏省ＸＸ市（县）房地产开发销售预收款凭据
附件：
国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知
(3)
