１９９９年１２月３日　沪地税一［１９９９］８７号 　　现将《关于深化本市住房制度改革的若干财税政策的实施意见》印发给你们，请 遵照执行。 附件：关于深化本市住房制度改革的若干财税政策的实施意见 　　　　　１９９９年１１月３日 　　根据《关于深化本市住房制度改革的若干财税政策》的有关规定，现就涉及营业 税、土地增值税、个人所得税、房产税、契税等政策规定的具体实施意见明确如下： 　　一、关于进一步推进本市个人住房交易 　　（一）个人销售自有普通住房免征营业税；个人自建自用住房，销售时免征营业 税。 　　（二）个人销售普通住房取得的收入暂免征收个人所得税。 　　（三）个人购买本市商品住房所支付的购房款及购房贷款利息，在２００３年５ 月３１日前，可在其本市计征的个人所得税税基中抵扣。具体操作办法按沪地税二 （１９９８）３０号文规定执行。 　　（四）对居民个人拥有的普通住房，转让时暂免征收土地增值税。 　　（五）个人销售（转让）自有普通住房免征营业税、个人所得税、土地增值税的 规定自１９９９年８月１日起执行，原按５％综合征收率征收税款和保证金的规定相 应停止执行。 　　（六）个人在１９９９年８月１日前已出售自有普通住房并交纳了５％保证金， 目前尚未清算税款的，仍按原规定清算执行；８月１日以后出售自有普通住房交纳的 保证金（或税款）应予退还。 　　（七）个人出售花园住宅，按５％综合征收率征收税款。由个人在出售花园住宅 时，向花园住宅指定的房产交易所的主管税务机关申报纳税。房产交易所须凭个人出 售花园住宅的发票和完税凭证办理权证转移手续。 　　（八）对个人购买自用普通住房，可按３％税率减半征收契税；并在此基础上， 财政再给予５０％的地方贴费，个人实际税收负担为０．７５％。同时相应调整原来 的财政贴费政策。 　　１９９９年８月１日前已发生契税纳税义务的，不享受上款政策。 　　（九）职工根据房改政策购买规定标准面积以内的公有住房免征契税，超过规定 标准面积的按规定征收契税；职工所购公有住房上市出售前后一年内又新购入住房的 （均以合同签定日期为准），且出售和购入住房的产权人为同一人的（产权共有人按 所占份额比例计算），按新购住房支付款高于售房收入的差额缴纳契税。 　　职工所购公有住房于１９９９年８月１日前已出售的，不适用上款政策。 　　（十）普通住房是指除花园住宅外的其他内外销商品住房（包括经济适用房、使 用权房）、职工已购公有住房、自建住房等个人自有用于居住的房产。 　　花园住宅是指单体独立、拥有前后庭院的住宅（不包括农村农民在自有宅基地上 自建的住宅）。 　　二、关于进一步消化空置商品住房 　　（一）空置商品住房免征营业税 　　１．在１９９９年８月１日至２０００年底前销售尚未交付购房者、也未开具售 房发票的空置商品住房（包括空置的经济适用房、使用权房，下同）免征营业税；参 建、联建的空置商品住房，在规定的免税期内销售，免征营业税。 　　空置商品住房是指在１９９８年６月３０日以前已竣工验收、取得住宅建设管理 部门颁发的住房交付使用许可证或住宅建设竣工日期确认单，尚未销售的商品住宅。 尚未销售的空置商品住房的确认应同时具备下述条件： 　　（１）１９９８年６月底前经市或区建筑工程质量监督部门签发的住宅工程竣工 验收合格文件。 　　（２）１９９６年１月１日～１９９８年６月３０日前竣工验收的住宅应提供１ ９９８年１０月底前由上海市住宅发展局签发的“上海市新建住宅交付使用许可证”； １９９６年前竣工验收的住宅，原则上应提供市住宅发展局签发的“上海市住宅建设 竣工日期确认单”。 　　对在１９９８年６月３０日前已取得住宅产权证，但因各种原因未取得许可证或 竣工日期确认单的，也可给予认定。 　　（３）尚未销售的空置商品住房是指符合本款（１）、（２）条件，在１９９９ 年８月１日前尚未售出，或在此前已预售，并按预售合同规定在１９９９年７月３１ 日前预售款尚未达到８０％的商品住房。 　　对属于尚未销售但已预售的空置商品住房，其预售款已缴纳的营业税应予退还。 　　２．符合前款条件确认的空置商品住房，在１９９９年８月１日前属于下列条件 之一的，应作为已实现销售处理： 　　（１）已签定销售合同或已全额开具销售发票的住房。 　　（２）已签定预售合同，并且根据预售合同内容的规定在１９９９年７月３１日 前购房者应支付８０％以上（含８０％）购房款的住房。 　　（３）已办理公积金贷款或银行按揭贷款手续的住房。 　　（４）已为购房者办理入住手续的住房。 　　（５）已让其他房产商参建、联建的住房。 　　对上述已实现销售的住房，其已收款和尚未收取的款项应按规定征收营业税。 　　３．对房产商参建、联建其他房产公司的住房，如果符合空置商品住房条件的， 凭原立项房产公司提供的建筑工程质量监督部门签发的住宅工程竣工验收合格文件和 相应的“上海市新建住宅交付使用许可证”或“上海市住宅建设竣工日期确认单”以 及相应的参建、联建合同，也可比照空置商品住房的政策执行。 　　４．对房产商采取“先租后售”办法销售符合免税条件的空置商品住房，如在１ ９９９年７月３１日前尚未办理出售手续的，其在免税期内销售取得的售房收入，也 可免征营业税。 　　５．空置商品住房的范围包括各种类型的内外销商品住房、经济适用房、使用权 房。对房产商开发的商住两用房（即办公、住宅两用房），其属于住宅的部分如果符 合空置商品住房条件的，也可按空置商品住房认定。 　　６．本市原规定用于３６５万危棚简屋改造的空置商品房采取先征后返营业税的 规定从１９９９年８月１日起相应停止执行。 　　７．空置商品住房免征营业税的管理办法： 　　（１）企业应根据主管税务机关的布置按规定填列《营业税空置商品住房申报认 定表（分户表）》，并于１９９９年１２月３０日前向主管税务机关提出申请。 　　（２）主管税务机关应根据空置商品住房的有关规定进行审核，并于２０００年 １月３１日前将审核后的空置商品住房认定意见以书面形式向企业出具《营业税空置 商品住房审核认定通知单》，同时将汇总资料于２０００年２月１５日前上报市局税 政一处。 　　（３）企业应根据主管税务机关出具的《营业税空置商品住房审核认定通知单》 中列明的项目，设立《营业税空置商品住房销售台帐》，逐笔做好销售记录。 　　（４）对企业１９９９年８月１日至１２月３１日之间销售经主管税务机关认定 的空置商品住房取得的收入，企业应于２０００年２月底前向主管税务机关申请清算 免征营业税的具体税额；对２０００年内销售空置商品住房取得的收入，企业应于２ ０００年７月底和２００１年１月底前分上、下半年分别向主管税务机关申请清算免 征营业税的具体税额。 　　（５）主管税务机关应将审批免征的空置商品住房的营业税税额按上述时间要求 汇总后上报市局。 　　（６）对未设立《营业税空置商品住房销售台帐》的企业，一律不予免征营业税。 　　（二）空置商品住房免征契税 　　１．凡单位和个人在１９９９年８月１日至２０００年底前购买空置商品住房免 征契税。 　　１９９９年８月１日前已发生契税纳税义务的，不享受上款的政策。 　　２．空置商品住房限于１９９８年６月３０日前已竣工验收、取得住宅建设管理 部门颁发的有关证明材料，且尚未销售的商品住房。有关证明材料是指： 　　（１）１９９６年以前竣工的由市住宅发展局核发的“上海市住宅建设竣工日期 确认单”或工程质量监督部门验发的住宅工程竣工验收合格文件。 　　（２）１９９６年１月１日以后竣工的由工程质量监督部门验发的住宅工程竣工 验收合格及市住宅发展局核发的“新建住宅交付使用许可证”； 　　对因各种原因未能取得以上证明材料的以开发商１９９８年６月３０日前取得的 房地产大产证予以认定。 　　１９９９年８月１日前，已签订房屋预售、出售合同的，均作已售出认定。 　　３．凡符合空置商品住房契税免税优惠条件的，各级财政征收机关应要求开发商 在１９９９年底前向财政征收机关提交尚未售出的空置商品住房清单，并提供有关证 明材料的原件。凡开发商在规定期限内不来办理空置商品住房登记的，不再享受空置 商品住房契税免税政策。 　　三、关于深化住房制度改革 　　（一）职工按本市住房分配制度规定取得的住房补贴用于购买住房（包括用于偿 还购房本息），凭个人购房合同，购房发票及有关支付凭证，经征收税务机关核准， 在计征个人所得税时给予税基扣除。个人按规定在住房补贴专户中提取住房补贴余额 的，按税法规定缴纳个人所得税。 　　（二）凡执行《本市住房分配制度改革方案》的职工，用住房补贴购买自用住房 部分免征契税，但必须一次完成。对购房后用住房补贴偿还购房贷款本息的，不再享 受契税免税优惠。 　　四、关于廉租住房 　　（一）廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税和所得税。 　　（二）捐赠的廉租住房，免征营业税。 　　（三）购入廉租住房的单位，应按规定缴纳契税，其中，财政贴费５０％。 　　购入廉租住房的单位是指市、区（县）廉租办购入住房后，根据《上海市廉租住 房配租管理实施细则》规定，用于廉租出租的住房。 　　对单位购入住房后改变用途不再用于廉价出租，经各级财政契税征收机关核实后， 应向购入住房单位追收５０％原地方贴费部分。 　　（四）廉租住房的税收政策执行期自２０００年１月１日至２００２年１２月３ １日。 　　对廉租住房的税收优惠政策的具体实施意见将另行制定。 　　五、对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价向本单位职工出售住房取得的 收入，暂免征收营业税。 　　六、考虑税收征收管理的需要，可从２０００年１月１日起，对私有房屋出租取 得的租金收入按５％的综合征收率征收税款；对转租或再转租，按租金收入２．５％ 的综合征收率征收税款。 　　对非房产税征收区域的私有房屋出租，按２．５％的综合征收率征收税款。 　　本规定下达前已按原综合征收率征收的税款不再清算退还。 　　七、除第四、六点外，本实施意见自１９９９年８月１日起执行。以前有关规定 与本规定有抵触的，以本规定为准。 　　八、本规定涉及的认定表、认定单和有关帐册均由市局统一设计，各分局负责印 制。 　　九、本规定由上海市财政局、上海市地方税务局负责解释。 (3)