１９９５年９月１４日　沪税外（１９９５）９８号 　　新税制实行以来，针对外商投资企业从事房地产经营有关税收业务方面各单 位陆续反映了一些执行中出现的问题。经研究，现将这些问题明确如下： 　　一、关如何划分计算销售商品房增加税负的问题 　　根据国家税务总局国税发（1995）019号《关于外商投资企业若干税收问题 的通知》中第二条第（三）款第4项规定：销售商品房仍按国税函发（1990）50 5号的有关规定计算原工商统一税税负，即，建筑物连同土地使用权一并转让的， 划分清楚的，分别按3%和5%的税率计算，划分不清的，一律按5%的税率计算。 所谓"划分清楚"是指外商投资企业在转让房地产时，能正确核算并分别收取土地 使用权转让金和商品房销售款，否则可以通过采用诸如：收入与成本相配比法、 同类房屋销售价减级差地租价等方法来分别确定土地使用权转让收入和建筑物转 让收入，然后按照新税法有关规定计算销售建筑物比原税负增加的部分可以返还。 　　在具体划分土地开发成本和建筑物建造成本时，原则上应将：取得土地使用 权所支付的金额，开发土地的成本（包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费， 公共配套设施费用）和费用（包括开发土地项目所发生的管理费用，财务费用）， 以及其它与开发土地有关的成本、费用作为转让土地使用权所应负担的成本，据 此计算其占总成本的比例，然后按此比例划分房地产销售额中应属土地使用权转 让的收入额。 　　新建房及配套设施的建筑成本和费用（销售费用、管理费用、财务费用）作 为转让房屋建筑物所应负担的成本，据此计算其占总成本的比例，然后按此比例 划分应属房屋建筑物转让的收入额。 　　外商投资企业建造商品房和建筑物连同土地使用权一并转让的，不管采用何 种方法划分两者的销售额，原则上其转让土地使用权所取得的收入不应低于总销 售额的50%。 　　二、关于财务费用和销售费用的列支问题 　　（一）财务费用中利息支出的列支问题 　　外商投资企业从事土地开发和建造商品房过程中所发生的合理的借款利息应 当提供借款付息的证明文件，经所属税务机关审核同意后，准予列支。但下列利 息支出不得列支： 　　1．资本的利息； 　　 2．高于一般商业银行同类同期贷款利率计算的利息； 　　3．以投资者名义借款所发生的利息支出。 　　（二）销售费用的列支问题 　　外商投资企业从事土地开发经营和建造商品房销售过程中所发生的各项费用 （含中国境内、境外），包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、 采暖费，产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费、差旅费，以及为销售本 企业产品而专设的销售机构的人员工资和其他经费等，经所属税务机关审核同意 后，准予列支，但必须符合下列条件： 　　1．所有支出必须有合法凭证。包括在销售过程中所发生的各种类型的回扣、 佣金、中介费或手续费等； 　　2．企业在销售（或招租）过程中如取得与境外销售有关的发票或者凭证， 税务机关可要求其提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经审核认可后 方可列支； 　　3．因从事土地开发经营和建造商品房销售所发生的销售费用，原则上应控 制在按下列两项支出之和的5%以内列支： 　　（1）企业取得土地使用权所支付的金额； 　　（2）开发土地和新建房及配套设施的成本。 　　三、关于如何确定转让房地产营业额的问题 　　根据“营业税暂行条例”及其细则有关规定，外商投资企业因转让在中国境 内的土地使用权和销售不动产，向购买方收取的全部价款和价外费用应作为营业 税的计税依据。 　　这里所说的购买方是指土地使用权的直接受让者和不动产的直接使用人（即 土地使用和房产的产权所有人）。从事土地开发和建造商品房的企业（以下简称 “发展商”）与其他经营土地使用权和房地产转让的企业（以下简称“承销商”） 之间所签订的转让协议或合同，无论采用是包销、代销还是其他销售方式，只要 产权所有人未经我国有关机关登记转移的，原则上都不能作为转让或销售的最终 实现，发展商应按承销商对外销售的最终价格计征营业税。 　　外商投资企业与关联企业之间因转让土地使用权或者销售不动产价格明显偏 低而无正当理由的，主管税务机关可按照有关税法规定予以核定其应纳税额。 　　四、关于对售、租兼有的房地产经营税务处理问题 　　外商投资企业从事土地开发和建筑商品房后兼有转让出售和出租，以及自营 或自用的，其发生的成本和费用应严格按我国现行税法、财务制度和会计制度的 有关规定分别计入相关科目进行核算。