２０００年８月２１日　辽地税所［２０００］２５２号 （六）发生退货时，从收到退货之日冲减当期销售，经营收入随当期调减。 （七）房地产开发企业跨年度开发的项目和跨年度的代建工程均按其预收款和形 象工程进度或工作量确定当年经营收入的实现。 二、正确确定房地产企业的经营成本和费用。 （一）房地产开发企业的经营成本一般包括：土地转让成本、商品销售成本、配 套设施销售成本、代建工程结算成本、出祖产品经营成本等。 （二）按照权责发生制和收入费用配比的原则，对已售出的房地产商品要及时结 转成本和费用。对房地产开发企业不能划清已销售和未销售的房地产商品成本和费用 的，要按已销售面积和未销售面积的比率及项目形象进度或工作量计算分劈成本和费 用。跨年度的开发项目和代建工程均按形象工程进度或工作量和合法支出等确定经营 成本和费用。 （三）房地产开发企业为开发房地产借入资金之借款费用，在开发产品完工之前， 计入开发成本，开发产品完工之后，计入财务费用。在计算企业所得税时，对房地产 企业同时进行多个开发项目，对未按开发项目合理分摊长期和短期借款费用的，不许 将借款费用全部确定为财务费用而直接进入损益，要按不同项目的开发面积进行合理 的分配。从而确定已完工项目和未完工项目各自负担的借款费用。在此基础上合理确 定房地产企业的经营成本和费用。 （四）未经财政部门批准提取公共设施配套费的房地产开发企业、房地产开发企 业单独立项且已落实投资来源、能够随同开发产品有偿转让的公共配套设施，均不许 从开发成本中预提公共配套设施费。已提取的，要进行纳税调整；经财政部门批准允 许提取公共设施配套费的企业，其提取公共设施配套费在纳税年度没有投入到公共设 施建设中的预提部分，也要进行纳税调整。 （五）房地产开发企业的成本计算方法、间接成本分配方法、存货计价方法一经 研究，不得随意改变。如确需改变的，应在下一年度开始前报到主管税务机关备案。 否则，对影响应纳税所得额的，税务机关有权进行纳税调整。 下接　辽宁省地方税务局关于加强房地产开发企业企业所得税征管工作的通知（三）