２０００年１月１１日　京国税［２０００］００９号 各区、县国家税务局，直属分局： 现将《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题 的通知》（国税发［１９９９］２４２号）转发给你们，并就若干政策问题一并 明确如下，请依照执行。 一、关于外商投资房地产企业建设期预征企业所得税的处理问题 外商投资房地产企业在建设期（从建设项目开工之日起至本通知第二条规定 的竣工结算之日止）取得的预收款应按照《国家税务总局关于外商投资企业从事 房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发［１９９５］１５３号） 的规定，预缴企业所得税。各局应按照已规定的预计利润率对其预征企业所得税 ，其中对企业确实存在特殊困难的，应由企业向主管税务机关提出关于降低预计 利润率的申请，并附送具体测算利润水平的文字说明，在主管税务机关做好初审 后，依据《北京市国家税务局转发国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开 发经营征收所得税有关问题的通知的通知》（京国税［１９９５］２１１号）第 七条规定报市局批准。 二、关于竣工结算后预征企业所得税的处理问题 （一）竣工结算的范围 外商投资房地产企业开发的房地产项目（包括经有关部门批准的分期建设或 单项工程），凡已取得《北京建设工程粗装修合格证书》或《北京建设工程质量 合格证书》以及尚未取得证书但已投入使用的，即视为竣工。 （二）竣工结算程序 １、外商投资房地产企业应于竣工之日起１２个月内向主管税务机关提出竣 工结算申请，同时填报《外商投资企业和外国企业年度企业所得税申报表》并附 送下列资料： （１）《北京建设工程粗装修合格证书》或《北京建设工程质量合格证书》 （复印件）； （２）房屋销售合同（复印件）； （３）已缴预征企业所得税的完税证明（复印件）； （４）中国注册会计师确认的工程决算报告； （５）外商投资企业和外国企业与其关联企业业务往来情况年度申报表； （６）主管税务机关要求报送的其它资料。 ２、主管税务机关收到企业上述申报资料后５个月内，应安排专人检查企业 有关情况，其中应重点做好以下几项工作： （１）认真审核其房地产开发成本的构成及各项费用的列支情况，确定可售 面积的单位成本。其中，应重点做好对企业发生的拆迁补偿费、建筑工程费、进 口设备材料费和境外销售费用等各项支出的审核，对无合法凭证的支出，一律依 法不予列支。 企业发生的拆迁补偿费应提供实际支出的有关凭证，经主管税务机关审核确 认后方可据实列支。 企业实际发生的境外劳务费用（包括广告费、代理费、手续费、销售费等） 应参考企业与境外代理人签订的合法劳务合同规定的数额，并且在上述费用实际 由该企业直接支付时方可在规定比例内列支。 企业实际进口的设备、材料（包括开发建设所需各种机器备及建筑材料等） 应凭进口设备、材料的海关报关单及关税完税证明方可计入成本。 企业实际发生的交际应酬费应以房地产开发项目竣工结算时确定的销售收入 作为计算基数，按照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细 则》第二十二条规定的关于服务行业的标准列支。 （２）合理确定其单位成本费用。在计算企业已售房屋的利润时应坚持销售 收入与成本、费用支出相配比的原则，按照建筑面积合理计算分摊已售房屋应负 担的各项成本、费用。 对于开发项目中的不可出售面积，如绿地、花园、停车场、商业网点、教育 设施及会所等，凡由政府有关部门无偿占用或属于业主公共产权的，其相关支出 经审核后可计入可售面积的各项成本、费用。凡建成后产权属于企业并由企业经 营管理或委托其它企业管理的，其相关支出不可计入可售面积的成本费用。 （３）准确核定企业销售收入。在审核其收入时应以销售发票中注明的成交 价格为准。严格审核其收入组成，除销售合同中明确的给予买方的折扣、折让外 ，其它方式的各种优惠一律不能冲减其销售收入。对以分期付款方式取得收入的 ，应按销售合同及有关会计制度规定计入结算期收入。 （４）认真审查关联企业有关情况，对于通过包销、代销等手段造成转移利 润的，应依法及时作出调整。 （５）根据上述审核结果准确计算企业已售房屋的应纳税所得额，并向企业 发出《外商投资房地产企业竣工结算结果通知书》。其中，要对应纳税所得额与 已预缴企业所得税情况进行清理，并办理多退少补手续。 ３、对未按上述规定期限进行竣工结算的，主管税务机关可暂按４０％的预 计利润率对其预收款征收企业所得税。对企业存在特殊困难，申请调整竣工结算 期限的，应由主管税务机关核实并报市局批准后，方可适当调整。 ４、对于外商投资房地产企业从事连片开发、滚动开发房地产项目，凡不能 进行工程结算、无法准确确定其成本、费用的，原则上仍按规定的预计利润率预 征企业所得税。 三、关于开发项目结束后总清算的处理问题 外商投资房地产企业在按上述规定办理竣工结算后又取得销售收入的，应扣 除竣工结算核定的单位成本费用及新发生的有关费用后缴纳企业所得税。 根据国税发［１９９５］１５３号文件的有关规定，外商投资房地产企业开 发项目结束后己办理已售房屋产权转移手续的，企业应及时进行开发项目的总清 算。主管税务机关应对企业全部收入及全部成本费用进行总审核，其中应重点做 好企业竣工结算以后阶段的审核，并对企业已纳税款进行总汇算，多退少补。 四、关于房地产抵押问题的处理问题 对于房地产企业以房屋作为抵押向他人借款，逾期不能偿还本息，而将房屋 赔付给债权人并办理产权转移手续的，应视同销售行为，主管税务机关可依抵押 价格确定其销售收入。对债权人取得的抵押价款中含有利息的，且该债权人又为 外国企业，则应依法征收利息收入预提所得税。 五、关于出租房屋取得收入的处理问题 对于房地产开发企业以租赁方式取得房租收入的，应允许其按财务制度规定 计提出租房屋的固定资产折旧及列支相关费用，并与当期其它经营收入合并计算 应纳税所得额征收企业所得税。对于先租赁后又售出的房屋，原在租赁期间实际 已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用列支。 对房地产企业取得的上述收入，如该企业已办理竣工结算的，应与当期房屋 销售收入一并计算缴纳企业所得税，如尚未办理竣工结算的，应按预征所得税原 则处理。 六、关于外国企业包销房屋业务的处理问题 外国企业与外商投资房地产企业签订房屋包销协议，为外商投资房地产企业 包销房屋、建筑物，其包销业务应属于外国企业转让中国境内财产的性质。对于 其取得的房屋转让收益，应按《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税 法》第十九条和实施细则第六十一条规定征收预提所得税。 上述包销业务是指：外商投资房地产企业与外国企业签定房屋包销协议并办 理了房屋产权转移手续，且外国企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。 发生包销业务的外商投资房地产企业应在签订包销协议后３０日内，将有关 协议报主管税务机关备案。同时，外国企业应到主管税务机关办理税务登记，在 发生房屋销售业务时，应及时将有关销售合同及收款凭证报主管税务机关，并按 上述规定纳税。 凡不符合上述标准的“包销”业务，一律视为代销业务，比照本通知第二条 第（二）款第２项的有关规定处理。 七、关于分配房产的处理问题 中外合资企业和中外合作企业按照公司合同规定分配房产的，企业首先应归 集房产建造过程中所发生的费用（包括中方以土地使用权作为投资的费用）后， 再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房 产时，各自缴纳企业所得税。 对于上述情况，凡企业由原合同规定分配利润，后又通过修改合同改为分配 房产的，企业应向主管税务机关报送原合同及修改后合同、房产分配情况、企业 亏损的处理情况及产权手续等有关资料，主管税务机关审批后应及时报市局备案。 如企业各方尚未取得产权证明但已依合同规定进行房屋分配的，企业应提出 各方分别纳税的书面申请，并附送董事会决议、合同等有关资料报送主管税务机 关，层报市局审批。 八、对于１９９９年１２月３１日以前已达到竣工标准的房地产企业，应于 ２０００年度内全部进行竣工结算。各局在具体执行中若有特殊问题应及时向市 局请示，不得擅自解释或变通处理。 九、本通知自２０００年１月１日起执行。以前凡与本通知规定不一致的， 一律按本通知规定执行。