１９９９年８月１９日　沪财基［１９９９］５６号 　　为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为， 加强房地产开发企业财务管理，现将财政部《关于印发〈房地产开发企业财务管理若 干问题的补充规定〉的通知》［财基字（１９９９）７４号］（以下简称：补充规定） 转发给你们，并结合本市的情况，补充如下意见，请认真贯彻执行。 　　一、“补充规定”第一条第二款，项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利 润的，应按项目实现的税后利润进行分配。 　　二、“补充规定”第六条第二款中，出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的， 是指用企业住房基金购建的职工住宅，对外出售所取得的净收入计入企业住房周转金。 　　三、“补充规定”第十三条，房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够 取得少量的营业收入，但确需发生业务招待费的处理办法，为保持财务政策延续性， 经研究，仍按本市有关规定执行，即：对当年无销售收入的房地产开发企业，其业务 活动经费限额的计算，可暂按当年完成的房地产开发工作量（即“开发成本”科目当 年借方发生额）折算到销售收入［即当年完成的房地产开发工作量÷（１－２０％）］， 再按规定分档计算限额。企业实际发生的业务活动经费超过限额的部分，应调高应纳 税所得额，待以后年度有销售收入时抵扣已用限额。各单位应建立备查簿进行登记。 附件：财政部关于印发《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》的通知 　　　　　１９９９年７月１１日　财基字［１９９９］７４号 国务院有关部门、直属机构、企业单列集团，各省、自治区、直辖市、计划单列市财 政厅（局）： 　　近几年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产业得到了进一步发展。房 地产开发企业财务管理也遇到了一些新的情况和问题，必须及时加以解决。为进一步 规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们在《施工、房地产开发企业财务 制度》的基础上，制定了《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》。现印发 给你们，请认真贯彻执行。 附件：房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定 　　为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为， 加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下： 　　一、房地产开发企业之间签订项目开发合同，合资开发项目，暂按如下规定处理： 　　１、项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资 各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合 同现定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。 投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。 　　２、项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方 开发资金作预收账款管理，项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售 项目开发产品，应将预收账款转为营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后， 按合同规定分配项目利润。 　　二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同， 合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发企业收到出资各方资金 作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定 分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计入营业收入，并相应冲转预 收账款，结转营业成本。 　　合同中规定按各方出资比例分配项目利润的，按第一条第二款规定执行。 　　三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的规定，应办 理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权 出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计 入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发 产品，按照合同、协议约定的价值计入营业收入，并相应结转营业成本。 　　四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过户登 记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营业 收入，并结转代建工程相关成本。 　　五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处 理，并按照国家有关规定缴纳各种税费。 　　六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作如下处理： 　　１、出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入 其他业务收入，该项土地使用仅（无形资产）摊余价值及在出售过程中交纳的有关税 费计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出 售过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入。 　　２、出售合同中实行房地产统一作价的，房地产出售收入扣除该项房地产的账面 净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收入或净支出，计入营 业外收入或营业外支出。 　　出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的，所取得的净收入计入企业住房周转 金。 　　七、房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、 协议约定价值计入营业收入，按照周转房的摊余价值结转营业成本。 　　八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预 售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款 管理。商品房峻工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。 　　九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前， 与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，作为预收账款管理。商 品房竣工验收办理租约手续后，应将预收账款转为营业收入。 　　十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用，再 根据合同、协议约定出售给该承租人，所取得的价款应按下列情况处理：租赁期间取 得的价款作为租金收入计入营业收入；租赁期满，承租人愿意购买该商品房，企业取 得的售房价款计入营业收入。 　　十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企 业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并 开据价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间，收取 的房屋租金作为其他应付款处理。 　　合同、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转应 收账款。 　　十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在 开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计 入财务费用。 　　十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的营业收入， 但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工 作量（即开发成本的当年借方发生额）的６０％预计营业收入，并在下列限额内据实 列入待摊费用；预计全年营业收入在１５００万元以下的，不超过年预计营业收入的 ５‰；预计全年营业收入超过１５００万元（含１５００万元）但不足５０００万元 的，不超过该部分预计营业收入的３‰；预计全年营业收入超过５０００万元（含５ ０００万元）但不足１亿元的，不超过该部分预计营业收入的２‰；预计全年营业收 入超过１亿元（含１亿元）的，不超过该部分预计营业收入的１‰。 　　房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始，应将待摊的业务招待 费，在３－５年之内分期摊入管理费用。 　　十四、经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的、 经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从 开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设， 不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。 　　单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中 预提公共配套设施费。 　　十五、房地产开发企业出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅共用部位、 共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）作为代收代缴款项管理，并专户存储。 按照国家规定，房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金 时，相应冲转代收代缴款项。 　　维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企 业期间，产生的利息净收入转入本金，不得挪作他用。 　　十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生的维修费， 计入销售费用。开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，冲减质量保证金（应收 账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。 　　十七、本补充规定由财政部负责解释。 　　十八、本补充规定自颁布之日起执行。 (3)