２００５年２月４日　渝地税发［２００５］３４号 各区县（自治县、市）地方税务局，市局各直属单位： 　　自《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题通 知的通知》（渝地税发［２００３］２０２号）执行以来，全市房地产开发企业预征 企业所得税工作进展顺利，但征收管理工作中也逐渐凸现出一些薄弱环节。为进一步 加强对房地产开发企业所得税的征收管理，现就有关若干具体问题明确如下，请依照 执行。 　　一、关于视同销售收入确认问题 　　１、以地换房、以房换地，应视同销售，确认收入。 　　２、房地产开发企业将本企业的开发产品转作经营用资产或对外投资，一律按市 场公允价值视同销售，确认收入，同时按收入配比原则结转开发产品的成本费用。 　　房地产开发企业将本企业的开发产品用于办公，可按照该开发产品的建造成本， 结转固定资产。 　　３、开发商以现金形式给予拆迁户的补偿进入开发产品成本。以房屋形式补偿的， 按规定还房面积的部分进入开发产品成本；超过规定还房面积的部分，以开发商实际 收到的价款确认收入。 　　４、房地产开发企业将未售开发产品用于出租，税务机关在预结算时，应将未售 开发产品按可售面积的同等价值，作为待售开发产品成本留存，同时对已售面积收入 按开发产品的成本费用配比原则，进行预结算。待开发产品销售后再进行结算。 　　５、视同销售的价格，可以按照市场公允价值确定；也可以按成本利润率确定， 开发产品的成本利润率不得低于１５％。 　　二、关于预结算和结算问题 　　１、关于房地产开发企业的预结算 　　房地产开发企业开发产品项目竣工，已经办理综合（主体、配套、绿化、消防） 验收；核发土地使用权和房屋所有权证书；预售房面积达到可售房总面积５０％（含 ５０％）以上，同时具备上述三个条件的，主管税务机关应当按照税收规定，在当年 内对房地产开发项目办理企业所得税预结算。预结算时首先计算出开发产品总的开发 成本费用占可售房总面积的总收入的比例；其次对开发产品已实现收入按收入与开发 产品成本费用配比的原则，计算出当期的应纳税所得额（或亏损额），并按规定缴纳 企业所得税。涉及到期间费用摊销的情况，纳税人应当按照客观、合理、均衡的原则 予以处理，并将期间费用分摊的方法，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第二 十条第一款的规定，报送主管税务机关备案。 　　２、关于房地产开发企业的结算问题 　　对房地产开发企业预结算后，主管税务机关要将房地产开发企业纳入日常企业所 得税的征收管理。要随时掌握、了解、监控房地产开发企业销售开发产品收入、结转 成本费用以及期间费用摊销等情况。纳税人应按月或按季，按照收入与开发产品成本 费用配比的方法，申报缴纳企业所得税。待开发产品销售完毕和开发产品所有成本费 用归集完毕，再由主管税务机关结算企业所得税，多退少补。 　　三、关于弥补亏损问题 　　房地产开发企业的在建开发产品工程项目，一律不得确认亏损和弥补亏损。 　　房地产开发企业在开发产品项目预结算后有所得，可以弥补该企业以前年度已预 结算项目的亏损，以前年度已预结算项目的亏损，必须是经主管税务机关按税法规定 调整后的亏损额。弥补亏损的期限在五个纳税年度内。 　　四、关于享受优惠政策问题 　　房地产开发企业在预交企业所得税时，不得享受企业所得税优惠政策。在预结算 后，当年有应纳税所得额的房地产开发企业，首先应当弥补以前年度的亏损；弥补以 前年度的亏损后仍有所得的，又符合企业所得税优惠政策规定的，可以享受相关的企 业所得税优惠政策。 　　五、其他问题 　　房地产开发企业同时具有开发和建安资质的，必须按照关联企业所得税的有关规 定，分别征收企业所得税。 (3)