１９９５年１月１１日　甘地税一［１９９５］００２号 各地（州、市）、县（市、区）地方税务局，矿区税务局： 　　现将国家税务总局《关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》（国税 函发［１９９４］６４号）转发给你们，请依照执行。 附件：国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复 　　　　　１９９４年１２月６日　国税函发［１９９４］６４４号 略： 　　近接广州市税务局税一（１９９４）３２７号《关于合作开发地产征收营业税问 题的请示》，反映该市部分国内企业将土地三通一平后以土地与外商合作建商品房， 双方成立合作公司，领取营业执照，中方将土地使用权转移到合作公司，外方负责兴 建商品房的一切资金并负责商品房在境外销售，双方采取分建筑面积、分销售收入、 提取固定利润等分配形式。并对上述经营活动中涉及的转让土地使用权的行为如何计 征营业税问题，要求予以明确。经研究，现批复如下： 　　一、关于中外双方合作建房的征税问题 　　中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房 分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资 产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税” 的规定。因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部 收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。 　　同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对 中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配 销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中 方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。 　　二、关于中方取得的前期工程开发费征税问题 　　外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业 收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分 配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。 　　三、对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所得的收入，计算征收营业 税。 (5)